掀桌子!从此,房地产要改变玩法了

米宅北京  ·  2021-02-27 18:15:56

掀桌子!从此,房地产要改变玩法了

1

 

 

 

近两天,“22城住宅用地供应两集中”的小道消息引起了地产界的广泛关注,26日,自然资源部相关负责人证实了这则消息的真实性。

 

所谓“住宅用地供应两集中”,指的是:

 

第一,集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次。

 

第二,集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

 

22城,就是所谓的22个重点城市,包括四个一线城市——“北上广深”和18个二线城市“南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡”。

 

同时,自然资源部还要求:

 

重点城市要进一步加大住宅用地供应,今年公告供应量不得低于近5年(2016年-2020年)平均完成交易量。

 

这就意味着:地方政府的土地出让方式,将迎来巨大变革。

 

2

 

 

 

众所周知,之前政府出让土地,一般都是零星出让的,这月出一点,下月出一点。一年12个月,基本上每个月都会有土地出让(特殊情况下也可能没有)。

 

现在,这种“零散式”的出让,直接被淘汰,改为一年集中出让三次(最多3次)。

 

至于这么做的目的,官方也给出了解释:

 

自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署,在过去工作的基础上,不断完善工作措施。“稳定市场预期,既要靠合理的供需关系,也要靠充分的信息披露,让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。”

 

所有的努力,都是为了稳地价、稳房价、稳预期。

 

新政实施后会带来什么影响,官方文件也给出了答案:

 

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自去年下半年开始,一些重点城市的房价出现了大幅波动,特别是珠三角和长三角地区的一些城市。从2017年以来,各式各样的调控政策都用上了,但个别城市就是压不住,这是对“房住不炒”的严重挑衅。

 

看到这一幕,高层彻底急眼了,这次想来个釜底抽薪:

 

房价降不下来,归根到底还是地价没降下来。开发商拿地价高,房子能便宜才怪呢。

 

地价为什么降不下来?还不是因为每次地方政府出让土地,只出让那么一两宗,最多3-5宗,僧多粥少,一群开发商拼命抢,这一来二去,溢价率就上来了。

 

鉴于这种情况,高层干脆来个“集中投喂”,每次集中投一批,粥多了,自然就不用抢了,这样溢价自然就下来了。

 

然后再加大供应量,2021年总体不得低于近5年(2016年-2020年)平均供应量。

 

供应量上来了,溢价率下来了,房价自然就下来了。

 

多么完美的逻辑链。

 

高层为了调控房价,真的是用心良苦,甚至连玩了这么多年的牌桌都掀了。

 

一些机灵的城市纷纷响应,截止目前,天津、济南、郑州、青岛等城市都明确了3次集中供地的时间,天津3、6、9;济南5、8、10。

 

3

 

然而,这次真的管用吗?

 

我认为,现在下结论还为时尚早。但,空军请别过度乐观。

 

理论上来说,这逻辑链条真的很完美,但实际效果如何,还要经过市场验证才行。

 

我想给大家讲个简短的故事:

 

我的父亲,有2个哥哥,2个弟弟,与我同年龄段的堂哥、堂弟、堂姐、堂妹就有6个,我们彼此年龄也就相差一两岁。每年大年初一,我们都会去爷爷奶奶家拜年。每年,爷爷奶奶都会为我们准备糖果、瓜子、砂糖橘各两盘。每次,我们7个小朋友都会为这些吃的争来抢去,最后难免都会打上一架。

 

后来,爷爷奶奶就吸取了教训,准备了好多种类的糖果和瓜子,到现在印象还特别深刻,有橡皮软糖、花生糖、水果糖、巧克力糖、棒棒糖、西瓜泡泡糖;瓜子也有西瓜子、生瓜子、南瓜子、五香瓜子等,分别放在不同的盘子里。

 

按理说这么多的种类,这么多盘,大家再也不会为了争抢而打架了。可事实却恰恰相反,我们还是只会去抢自己爱吃的。橡皮软糖、水果糖、五香瓜子这三样依旧是香饽饽,其他几乎无人问津。

 

至于土拍市场,也是类似的情况。虽说一次性供应好多地,但优质地块,还是会被哄抢,至于差一些的,甚至可能会出现流拍。

 

有人说:以前每月都会有出让,这样对于房企来说压力不大,相当于我们平时租房每月付一次租金,如果集中竞拍,需要的资金量必然加大,相当于一次性付4个月租金,如果没那么多钱,该怎么办呢?

 

我认为,集中出让这事儿,是利好大型房企的,因为大型房企财力雄厚,融资能力也强,对中小房企反倒是利空。

 

如果新政实施,以后在重点城市,恐怕很难再见到小开发商的身影了。

 

另外,有人还会担心,这么多土地同时出让,将来楼盘入市时,必定也会是同一时间段。那么多新盘同时集中入市,竞争必然会加剧,这能在一定程度上稳房价,最起码购房者的选择多了,开发商也就没了提价的底气。

 

其实不然!

 

因为,虽然土地是集中出让的,但不一定都在同一板块啊,而且产品定位也可能是完全不同的,有改善、有刚需、有豪宅。而且,每个开发商的开发节奏不同,撞在一起入市的概率也并不是太大。

 

所以,此次新政,其实际意义如何,尚需进一步观察。但,其传递出来的形式意义,绝对不容小觑。

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