北京这波行情,给所有人上了生动一课

米宅北京  ·  2021-03-21 08:32:12

北京这波行情,给所有人上了生动一课

1

 

去年,我在公众号里无数次提到过:

 

不要碰无学区的老破小、不要碰保障房,不要碰偏离北京发展主轴的地方。

 

说句不好听的,以上几类实在称不上“资产”(如果非要买,就权当消费就好)。

 

行情到来时,别人像风口上的猪,飞上了天;再不济也是涨了翅膀的鸡,总能扑棱几下,而它却趴在地上一动不动,稳如死狗;

 

北京整体进入下跌通道时,别人都像打开了的降落伞,扭扭捏捏地往下滑,而它好似瀑布,一泻而下图片

 

可每次都有很多人不认同,他们觉得如果涨,大家肯定会一起涨;如果降,大家也会一起降。

 

但,从2020下半年开始,一直持续到现在的这波行情,再次向所有人证明了:北京再也不可能一涨俱涨、一跌俱跌。

 

2

 

去年2月底,我提醒过大家抄底,详情请看:《价格缓慢爬升!跌至谷底的北京二手房,真的可以抄底了》。

 

3月份,还提醒了可以抄底的板块,当初给出的区域有:西海学区;望京、上地、中关村、亦庄;通州副中心,甚至还给排了一二三梯队。

 

现在行情是如何走的,不必多说,每个人都看在眼里。

 

前几天,我刚刚提醒过现在暂时不要碰东西海、亦庄、朝阳望京、和平街,因为价格太高了,已经不适合下手。

 

北京这么大,为什么唯独只有这几个区域成了风口的猪?

 

答案很简单,无非就四个字:学区、产业。

 

前几天,上海出台的政策让全国所有的学区房持有者不寒而栗,而且,从目前高层的态度来看,我盲猜一下:北京东西海学区房的行情,在一两个月之后,可能要暂时告一段落了,下半年,整个北京的行情可能也要暂时告一段落。

 

所以,那些现在还没轮动到的板块,也不要指望了。想让死狗复活?不存在的!

 

然后,2022年,大概率还会按照今年的路线,再重复一遍。

 

其实,北京的很多板块还是自带流量的,比如丰台丽泽、房山良乡、昌平回天、大兴黄村、朝阳常营、东坝等等,那为什么这波表现不太尽如人意呢?

 

归根结底只有一个原因:它们虽然有优势,但缺点也相当明显。

 

3

 

以朝阳区为例:

 

朝阳的热点板块有很多,除了望京之外、还有东坝、朝青、朝阳公园、奥森、孙河等等,这些都是朝阳非常有代表性的改善板块。但,截止到目前,只有望京的表现最好。

 

那么,其他的板块差在哪里呢?

 

从自然环境来说,孙河真是一级棒,规划并已动工的温榆河湿地公园大约相当于6.5个奥森公园,区域内出让土地的容积率基本保持在1.1左右。宜居性无可挑剔。

 

但,孙河最大的问题在于,生活配套太差劲。目前只是盖了一堆豪宅而已,其他几乎啥也没有。

 

近几年的网红区域东坝,其流量来源于第四使馆区和金盏自贸区的规划。借着这个利好,区域内不少楼盘已经到了10W+。

 

其实,东坝原本承担着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。却因利好政策扭转预期,一下子迈入到国际化高大上行列。

 

但,东坝区域也只有西北角是高端住宅。东边大量的保障住房是不可能消失的,这对整个区域的居住环境,有不小的影响。而且,即便是豪宅区,整体环境、配套也有待完善。

 

朝青是十年前发展起来的区域,生活配套齐全、繁华,朝阳大悦城带了不少人气,以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。

 

可这个区域道路交通管理乱,人员混杂。从楼盘品质来看,很多次新项目经历十年大考之后,开始显露破败,已经无法跟现在的主流新房相比。

 

朝阳公园、奥森没什么毛病,唯一美中不足的是,学区不太行。

   

所以,在北京,什么才是真正的附加值呢?

 

这下能秒懂了吧。

 

东西海、望京、亦庄,以它独有的行情,给所有人上了生动一课。

 

4

 

最后再说一下上海的教育改革政策,北京会不会跟呢?

 

盲猜一下:北京可能会出台措施来降温,但绝不可能复制上海。

 

因为:

 

北京中考一直以来就是锁区的,西城只能考西城,东城只能考东城。

 

如果,让西城和海淀的牛中拿出大部分的名额分配给其他区,这就相当于:

 

海淀一牛中的学生考了600分,但由于名次靠后,排不上本区重点高中;密云一菜中的学生考了300分,但在他们学校是前三名;平谷一菜中的学生考了400分,但在他们学校是第一名,所以300和400分的都能进海淀重点高中,而600分的却进不了。

 

如果这样搞下去,海淀和西城的高考,非得沦陷了不可。这太荒唐了。

 

北京最有可能出台的就是:严格执行“多校划片”。

 

这对均衡的学区来说,几乎没什么影响。而且反而利好普小和渣小学区房。

 

所以,学区房持有者,也不必太过恐慌,根深蒂固的教育信仰,要想打破,必须得经过一个漫长的过程。

 

但,也不必太过乐观。因为,教育均衡势在必行!

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