不必过分恐慌

米宅北京  ·  2021-03-25 20:26:13

不必过分恐慌

1

 

最近关注东西海的人真是不少,每天一大堆的留言中,有70%以上都是跟东西海相关的。

 

遥想去年初,楼市阶段性低点时,基本无人问津。现在行情一起来,全都乌央乌央地往上扑。

 

果然,“追涨杀跌”是人类的本性。

 

我之所以劝大家暂停买入,主要有以下几个原因:

 

一是,不少房源都创了3.17以来的新高,而且膨胀的业主们还在不断加价。找个堵车的借口,几秒钟就能多挣一个普通白领3-5年的工资,这简直太可怕了。还是暂时回避一下为好。

 

第二,目前市场上根本没有优质房源,但凡你能接触到的,要么是一层、顶层;要么有抵押;要么户型有硬伤,要么不“满五唯一”。上周我又去中关村看房了,中介小哥给推荐了三套房,其中有两套都不满二,更别说满五了。

 

那些优质房源都去哪里了呢?

 

要么被中介内部消化了,要么房主捂盘不卖了,要么被那些行动超快的人买走了。

 

对于大多数普通人来说,还是别去凑这个热闹了。

 

第三,再过一个月,各区要陆续出台2021年入学政策了。

 

从目前情况来看,出台利空政策的可能性还是蛮大的,特别是西城和海淀。万一这两个区真的像东城那样,要严格执行“多校划片”,那么,短时间内,西海的房价必定会有一波回落。

 

还没来得及上车的,可以趁着回落时上车。能回落多少暂且不提,至少能买到优质房源的几率要比现在高很多。

 

所以,踏空不必过分恐慌。虽然错过了最佳时机,但后续大概率会有补票的机会。

 

2

 

 

然而,现如今恐慌的,不仅仅是还未来得及上车的那批人;对于已经在车上的人来说,他们的恐慌和前者相比,简直是有过之而无不及。

 

去年2月底我提醒过抄底之后,有一位粉丝立马入手了“上地东里”一套学区房。其实他的孩子都已经上大学了,并不需要学位,买这套房子纯粹是投资用的。

 

如今,距离他买入上地已经整整一年了,这一年,他浮盈颇丰。

 

然而,前段时间上海出台的教育改革政策,让他彻底乱了阵脚,昼夜寝食难安:

 

图片

 

 

看完他的消息后,我竟不知该如何回复。

 

不知道现在在看这篇文章的人,有多少跟他是同样的心境。

 

其实,这种恐慌大可不必。

 

我之前已经分析过,北京不可能完全照搬上海,因为北京中考是锁区的,除了个别跨区招生的学校之外,东西海不能互考,其他区也考不了东西海。所以,东西海的牛校,不可能把一大部分的名额分配给别区,除非中考取消“跨区”。

 

且不说这短时期内无法取消,就算取消,对东西海学区的影响也非常微小。

 

按照上海的那套逻辑,全市每个重点高中,都要拿出一半以上的招生名额,按照各区的中考人数比例,统一分配到各区,各区拿到名额后,再统一分配给各个初中。

 

这也就是说:不管你所在的初中有多菜、多烂,只要你能名列前茅,就有机会上重点高中。

 

复制到北京的话,大致意思就是:

 

如果你在平谷/顺义/密云/门头沟/通州的菜中,但只要能考全校前几名,就有机会进入东西海牛中。

 

这么玩,对于那些菜中,烂中的话,明显是利好。如果再涉及到小学的话,那就是:

 

利好牛小、利好菜中。

 

所以,即便是学上海,家长们还是会不顾一切地去买牛小的学区房。而且,即便理论上利好菜中,可实际上,“小学强初中差”的片区也不一定会涨。

 

因为:

 

上过高中的都知道,高一下学期,大概率会根据成绩分重点班和普通班,试想:一个菜中的学生,进入重点班的几率大吗?

 

所以,无论怎么搞,到头来,还是成绩最重要。

 

而只有好学校,才能出好成绩。

 

综上,我认为:

 

即便北京教委去上海调研,然后把上海的政策复制过来,即便东西海取消锁区,对学区房的影响,也非常微小。甚至可以说,几乎没啥影响。

 

3

 

上一期讲通州教育时,我说过:

 

教育格局的形成,是个非常漫长的过程,并不是说去郊区建个分校就完事了。

 

既然它的形成是个十分漫长的过程,那要想打破,自然也不是一朝一夕就可以实现的。

 

在北京,优质学校仍然是最稀缺的资源。即便是要疏解,没个七八年,根本不行。

 

那些能写出“学区房的大雷要炸”、“学区房要完蛋”的大V,根本就不懂中国家长。

 

对于众家长来说,教育的钱,不管多穷也要花,而且花的心甘情愿。甚至,为了1%的可能性,他们宁愿付出1000%的努力。

 

我姑姑一家生活在南京,2018年为了买学区房,几乎花光了3家人的全部积蓄。不仅如此,春节时听姑夫说:他和姑姑的工资加起来31000,房贷18000,但姑姑硬是给孩子报了几个每月加起来要花费11200的培训班图片

 

至于“多校划片”,长期来看,影响也并不大。东城两年前就多校了,但如今房价该咋样还咋样。

 

所以,已经上车的,完全不必恐慌,优质学区没那么容易完蛋;没来得及上车的,下半年找个回调的机会上车即可;不需要用学区,想要置换个大房子来改善居住品质的,趁着阶段性高点卖出即可,就是这么简单。

 

最后向各位请教一件事:

 

这几天我看上了一套限竞房,自认为非常值得入手,但我北京房票已经用过了。昨天打听了一下,有个亲戚还有房票可以使用,但老人今年已经65岁,所以需要和子女一起贷款。最近有办过这个贷款的小伙伴吗?如果有成功办下来的,烦请告诉我一下周期,不胜感激(我的微信:15538073279)。

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