北京上车窗口期即将全面关闭!

米宅北京  ·  2021-04-02 21:37:29

北京上车窗口期即将全面关闭!

春节过后,北京市场出现了很大的变化。

 

先给大家看几组数据:

 

3月,北京二手房网签22172套,环比增长76%,同比增长182.5%,这也是自2017年3.17最严调控以来,网签量最高的一个月份。

 

与此同时,今年第一季度共网签52585套,也是最近四年来,网签量最高的一个开年“大阳春”。

 

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如果分摊到每一天的话,3月份,工作日日均网签897.6套。31日更是达到了1645套的峰值。

 

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这是继2018年9月14日单日2251套以来的第二个单日网签高峰。

 

回想2018年的楼市轨迹,很多人可能没什么印象了。但如果把时间维度放大的话,每个人应该都会记得特别清楚。因为北京自2017年3.17调控以来,一直到2020年9月,市场整体就一直在阴跌。

 

2018年也不例外,整体来看是震荡调整的一年。

 

那么,2018年9月14日为什么会出现单日2251套的网签高峰呢?

 

这是因为:2018年9月13日,北京调整了公积金贷款政策,由原来的“认房不认贷”变为“认房又认贷”,另外,贷款额度与缴存年限挂钩,每缴一年只能贷10万,而且首付比例也提高了。当时我曾专门写了一篇文章来解读,感兴趣的可查看《公积金已成鸡肋,楼市下一步怎么走?》

 

这个政策是13日傍晚出的,出来之后,很多人连夜看房,赶在最后一天的窗口期完成网签过户。

 

我依稀记得当时同事给我发“网签中心人山人海”的场景,毕竟,公积金政策变更是件大事,为了能赶在最后一天办好,大家都用尽了浑身解数。

 

而如今,在什么政策都没有的情况下,3月最后一天的网签竟然达到了1600多,这是非常恐怖的。

 

春节开工后,我几乎每天都在外面看房,对市场的变化是相当敏感的。所以,3月31日中午我在朋友圈发文提醒大家暂停买入四环内主城,包括五环/外的奥森、新北苑、望京、亦庄、朝青、上地、清河等区域。

 

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去年2月底,我提醒过大家抄底,而抄底的目标就是东西海学区、望京和亦庄。只可惜后来文章被删了。

 

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那现在为什么要提醒暂停买入呢?

 

一是因为价格和去年初相比,已经高了20%-50%,二是基本没啥好房源,满五唯一又是好楼层的,打着灯笼都找不到。不满五或不满二,要多出来不少税。

 

当然,四环内主城也有波动较小的板块,东三环潘家园、团结湖、南三环涨得不多(大概5%-8%),但我之前强调过:如果不是万不得已的刚需,尽量不要碰这些地方。

 

那么,现在究竟哪里还能买呢?

 

我觉得大致有2类:一类是价格没怎么动的新房。这包括限竞房和纯商品房,不过,我刚盘点了一下北京市场的限竞房,不管是优质也好、垃圾也罢,基本没剩下多少了:

 

▼北京限竞房去化情况(截止1月中旬)

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在这所剩不多的房源中,能入手的,少之又少。

 

真正性价比高的项目,3月份基本都去化得差不多了,前两天海淀新开了一项目,日光。

 

按照目前的情形来看,预计再过两周,值得入手的新盘项目会全部售罄,新房上车窗口期关闭。

 

第二类是4-6环之间,某些板块的优质二手房,比如大兴黄村、朝阳酒仙桥等等。

 

但以目前的单日成交量来看,估计过不了多久,这些房源也会被扫光(盲猜一下可能2-3周吧)。

 

等到这一天,北京这一轮的上车窗口期,就全面关闭了。

 

当然,对很多区域来说,它们可能根本就不会动,最典型的就是之前我给大家划的那些会跌到1字头的板块。对于它们来说,上车的机会永远有,窗口一直都在,但扪心自问一下:你会买吗?

 

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