这是一篇价值上百万的文章

米宅北京  ·  2021-04-14 21:00:25

这是一篇价值上百万的文章

从3月初到现在,米宅北京共代购了四个北京新盘,其中有三个项目都是限竞房(两个价格倒挂,一个正常)。这四个盘都是我千挑万选出来的,放到当下市场中,绝对是排名前五的优质盘(对于投资来说)。

 

然而,这一个月以来,我发现一个问题:

 

很多粉丝加上我的微信,或者代购负责人的微信后,直接问代购的是哪个项目,问完之后,不等我们带看和后续的深度分析,就自己着急忙慌地跑去售楼处定房了。

 

表面来看,这样的操作没有任何问题。但,我们没有了解到您的第一需求跟相关预算,项目虽然都是千挑万选出来的,不过我选项目时,都是从投资或增值的角度出发,而并非刚需或改善。所以,项目本身虽优质,但并不适合您。或者说,如果您的预算高,会有更好的选择。

 

比如说:

 

粉丝A,在海淀知春路上班,预算总价550万,考虑自住,最好是三居(但同时也想尽最大程度保值),3月初看到我推亦庄河西后,自己跑去看了河西所有的在售楼盘,然后按照自己的理解选了一个最便宜的。

 

定完房之后一个月,又跑过来跟我说:钱老师,我按照您的推荐买了亦庄河西一套房,但定完后越想越觉得不太行,通勤太远不说,而且那边也没有地铁。我该怎么办呢?

 

看完后有点哭笑不得。以他的情况,如果当初跟我们说清楚自己的核心需求,我们一定会拦着他的。亦庄河西虽好,但根本就不适合。550万的预算、三居,应该看看昌平回龙观、朱辛庄次新房,或者是东小口的“奥森one”和“奥海明月”。

 

这两个盘我虽然不推荐,但对于中关村工作的刚需来说,自住还是相当可以的,没什么大毛病。

 

粉丝B,原本一直陪儿子住在东城灯市口附近,今年6月份儿子就该考高中了,所以他想卖掉自己住的老破小学区房来改善下居住品质,预算900万之内。她翻看公众号以往的文章,看到我十分看好大兴的“洺悦湾”,于是就自己去看房,后来定了一套下跃。

 

在定房之前她发微信咨询过我,但我没有及时看到消息。

 

去年5月底,我确实大力推荐过“洺悦湾”,但还是那句话:我是从投资的角度出发的。当时这个项目的价格在5.3-5.4万,是典型的倒挂盘。可现在已经到5.7-5.8万了,倒挂空间大大缩小。

 

另外,该项目的开发商是“京能”和“电建”,不知道大家对这两位是否熟悉。但如果说起丰台公益西桥的“洺悦苑”,估计很多人都听说过。没错,就是当初业主维权惊动了大半个京城的那个项目。

 

从“洺悦湾”的拿地成本来看,这个项目交房后的质量可能也不会太高,各种小毛病肯定是免不了的。

 

对于投资客来说,只要价格够低,可套利空间够大,这一切都无所谓,毕竟自己又不住,交房后出租,卖房时再简单装修一下,依然能卖个好价钱。可改善人群就不一样了,毕竟房子是自己住的,出现一点问题就会很堵心。

 

900万的预算,在朝阳有不少次新房可以选择,真的没必要死磕大兴的“洺悦湾”。

 

所以,我奉劝各位:在买房之前一定要弄清楚自己的核心需求,不要盲目跟着我们推荐的项目走。我们的推荐,或许真的不适合您。

 

米宅北京推出的代购业务,最主要的特色就是根据个人需求及预算,为您量身打造最优选的项目。如果大家忽略这些问题而盲目跟着我们买,或者从我们这里要了个推荐的楼盘资料,然后自己去买,那就真的得不偿失了,这样还不如不看任何公众号,不听任何大V的意见,自己去看房,按照自己的喜好买呢。

 

接下来我想再次强调一下“刚需自住”的问题:

 

如果你的预算不是很充足,只能考虑回迁房、保障房、经适房、远郊无学区的老破小等等房源,这波踏空了也完全不必着急,因为这种房源以后根本不会大幅上涨,或者说压根就不会涨,甚至还有可能一直跌。

 

举个最简单的例子:本轮行情,东三环潘家园、团结湖、丰台和义、石景山八角这些地方涨了吗?也不能完全说没涨,但基本和没涨差不多(一平涨了几百块吧)。十里河的弘善家园,去年元旦四万八,现在四万九,几乎没动。

 

对这类房源来说,上车的机会永远有,如果你不是特别着急住,不妨先攒攒钱吧。多个二三十万,就能选一个好一点的房子上车,这样将来换房时也能尽可能保值一些。

 

如果你只想投资,还是上次讲过的那句话:

 

100-150万,立刻停止看房吧,去南方看看,或许有适合你的机会;

 

200-250万,南二环边上“金色世纪嘉园”的开间是你最佳的选择,这里离主城近,房子还是2003年的次新,周边配套齐全,抗跌性好,租金也高;

 

300-350万,东城崇文门的“兴隆都市馨园”是最佳选择,崇文门虽学区不怎么样,但好歹是东城,比其他郊区香太多;

 

400-450万,我认为最佳选择是亦庄河西,但现在基本没房;次选择是海淀小西天,现在涨了不少,已不适合入手;再次选择是通州,好的项目不多,房源稀缺;

 

500-550万,最佳选择是海淀某限竞房,但目前也没房了,次选择是亦庄河西,依旧是没什么房;再次的选择是通州。

 

600-650万........(以后再分析吧)。

 

买房之前一定要做两件事:第一,弄清自己的核心需求;第二,在自己的预算范围内找最佳的选择。

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