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如松:收手吧,不要再炒房了!

如松:收手吧,不要再炒房了!

房产

当一个全民性的行业只有50%以下的人进入时,这个行业就会制造中间阶层和富人,这就是造富的过程。 无论在发达国家还是发展中国家,房地产的造富狂潮之后,都是造穷的狂潮。 警惕造富之后的反向效应,是今天最紧迫的课题。 任何一个全民参与的行业,都不仅仅是致富的作用,当达到节点后就会反向致穷。房地产是典型的全民参与的行业,缘于居住需求是所有人最基础的需求,既与经济规律有关也与人口周期有关,体现出典型的周期性行业的特征。 从最近几年的迹象来看,哪个城市开始出现炒房的苗头,就会被住建部等部门拎出来杀鸡给猴看,“房住不炒”的基本调控思路一直在延续。也就是说,房地产行业的政策空间已经不大,大局早已注定。 发达国家:房子不值钱,早有先例 前不久,黑龙江鹤岗成了网红,但鹤岗之外,世界范围内,这样的城市还有很多。 现在的日本有大量几十块钱人民币一套的房屋,底特律也有一美元的别墅,意大利正在以一欧元出售别墅,这些地方的房屋原本就是这个价格吗?肯定不是。 对于上面这样的房子,如果一个人从新房持有到今天,原来有几十万甚至百万以上的财产,现在就成了穷光蛋,或许还要背上一屁股债,成为“负翁”。即便不是一个人连续持有,而是不断转卖,也不过是多几个人承担损失而已,照样是批发穷人的过程。 次贷危机的时候,很多美国人遗弃了自己的房屋流浪街头,因为还不起按揭贷款了;当初的日本,也有很多人被迫遗弃房屋,成为流浪汉。 被动遗弃房屋的人是大家看得见的、被房地产推向贫困的人群,实际还有看不见的。随着房地产泡沫的破裂、房屋价值的下跌,房屋所有人的财富都会缩水,从某种程度上说都变穷了。 房屋价值下降,意味
高手在民间!大神的购房法则

高手在民间!大神的购房法则

购房法则

1昨天收到一封来自河南的求助信。这位信的作者是年过60的前辈,应该是已知关注我年龄最大的读者朋友。当初因为给孩子买房,在郑州和洛阳之间犹豫不决才找我做咨询。他很热情,基本每篇文章都会留言,然后附上一段长长的感想。从去年,他开始喜欢研究楼市,但目前遇到的问题是,市场上很多专业的数据表格和走势曲线怎么都看不懂,有时候甚至花一天时间找一个表格,结果找到的数据还是错的。这的确是个问题。在房地产上,我一直本着「授人以渔」的原则做内容输出,但是没考虑过很大一部分读者并没有经济数据基础。而且更重要的是,很多都是三四五线城市的读者,不健全的楼市信息无法给予他们判断楼市行情的有效依据。所以,今天特地整理了一些合适所有人,简单明了的民间买房实操方法,供大家参考学习。2数据首先,我们要明白一个道理,一切数据和方法都是为真相服务的,而这个真相就是「市场供需」。作为一个聪明的购房者,你一定要明白你所在城市、区域,或者地段到底有多少房子,又有多少买房的人。房大于人,还是房少于人。当需求大于供给时,房子因稀缺而价值凸显,房价上涨,反之亦然。那么用一切方法寻找市场供需,就是我们要做的事情。第一个方法是学会分析基础数据。这是接近市场最简单高效的方法。我们在推论市场行情的时候,一般会参考两类数据。1.成交2.房价其实大家都喜欢看房价走势,但它却是「行情延时」的表现。会看行情的人一般都是以成交为主。举个例子,老王所在的郑州1月份成交1万套,2月成交2万套,3月成交4万套,连续3个月以100%的速度增长,说明郑州楼市的行情正在加速反弹,房价蓄势待发。但是要注意的是,成交量上涨并不意味着房价上涨,因为随着看房人数增加,业主信心越来越强,认为自己的房子可以卖个好价钱后,才会主动上调报价,集中的上调才会促使整个市场的房价上扬,这需要过程,也需要力度。一般来讲,房价会在成交量连续上涨2-3月之后发生变化,而在此之前,「量升价平」时期,则是最好的购房时机。除此之外还有一些数据很重要,例如新增房源量和带看量。新增房源量是这个月新挂牌的房源数量,用来表明此阶段有多少人愿意出售房产。而带看量也很直接得告诉大家,最近这个城市、这个地区有多少人有意愿买房。表达市场行情更为直观。例如近期异常火爆的苏州市场,激增的带看量直接带飞了房价。(数据来源于贝壳,大家可以从贝壳二手房的贝壳指数自行获取)(苏州带看量走势图)(苏州调涨调降走势图)当然这些数据是由一些房地产研究机构通过线下采集、线上大数据运算得出的。常人很难获取得到。而且绝大部分三四线城市数据样本小,甚至网签数据不公开,那么再厉害的机构都无法采集到有效信息。那这时候该怎么办?这就用到了群体现象法。仔细观察楼市活跃群体的动态,分为三类,中介、大妈和开发商。3行情中介如果你想买一套好房,你的微信朋友圈至少有20个房产中介。「春江水暖鸭先知」这个道理大家都懂,因为每天和房子打交道的市场从业者肯定要比购房者获取信息的速度更快。但和中介成为朋友并不是让你去找他们买房,因为利益博弈下,大家都会为了最大化自己的利益而掩饰真相,很难如实还原市场情况。这时候要观察他们日常的两个动作,一个是朋友圈的发文频率,另一个是他们微信的「运动步数」。第一个很好理解。中介的朋友圈日常会更新一些优
关于房地产,任志强最新10个观点!

关于房地产,任志强最新10个观点!

房地产观点

未来机会点在哪?调控是松还是紧?房子还能买吗?任志强每次参加一些论坛抛出的观点和预判,经过时间的印证都没错,这次呢?近日,任志强在这论坛的干货,可能够我们消化好几天。我们经过深度理解之后整理了其中的十条精华,供你思考。1一季度房价其实暴涨了我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9%。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。利用70个大中城市或者100个城市的指数,看起来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。但实际上,从有房地产以来,历史上的第一季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。2现在是抄底机会:东北、西部地区不能碰销售增长了百分之十几的销售额,为什么房企没钱呢?因为投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里都没钱。基金公司们就有了抄底的机会。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且明令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。3调控造成劣币驱逐良币:开发商们开始造烂房子另外一个实际问题,我们现在看到市场上的调控政策基本上都是劣币驱逐良币。因为限价导致产品的劣质。就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。这是产品与价格之间的矛盾。我们想盖环保好产品,你不让卖高价,怎么办?很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。4越出政策的地方房价越涨:政策其实在变相鼓励炒房我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?在座的这些人每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。
2019,中国十大最具发展潜力城市排名

2019,中国十大最具发展潜力城市排名

城市排行

来源丨泽平宏观,推荐关注 作者丨任泽平 城市是现代经济社会活动的主要载体,国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。40年改革开放带动中国城市化快速推进,中国城市格局发生深刻变化,不少城市快速崛起,也有一些城市逐渐衰落或相对衰落。随着城市化进程进入中后期,中国城市的基本格局已经确定。按照人随产业走、产业决定城市兴衰、规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局的基本逻辑,我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名:2019》研究报告中对全国除三沙市和港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名,深圳、北京、上海、广州、成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。十大城市土地面积合计17.3万平方公里,占全国的1.8%;2018年经济总量20.6万亿元,占全国的22.9%;常住人口1.4亿,占全国的10.3%;A+H股上市公司市值76.6万亿元,占全国的72.3%。 十大城市中北京、上海、广州、成都、重庆、武汉、天津已定位为国家中心城市,深圳、南京、杭州未来或有望进入国家中心城市行列;且北京、上海、广州、深圳建设目标为全球城市。国家中心城市是我国城镇体系规划设置的最高层级,是在直辖市和省会城市层级之上出现的新的“塔尖”,集中了在空间、人口、资源和政策上的主要优势。2005年原建设部编制《全国城镇体系规划(2005-2020年)》,定位北京、天津、上海、广州、香港为全球职能城市。2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》,在国家中心城市的名单中增加了重庆。2016年5月,国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》,明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。2016年12月,国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》,明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。2018年2月,国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。总体上看,北京、天津、上海、广州分别引领京津冀、长三角和珠三角发展;重庆、成都是西部大开发的战略支点,是长江经济带上游的战略支撑;武汉辐射带动长江中游地区;郑州引领中原发展;西安辐射带动西北地区发展。北京、天津、上海、重庆、广州、成都和武汉在榜单中名列前十,郑州与西安分别是11名、14名。榜单前十中的深圳、南京和杭州虽然暂时未入围国家中心城市,但综合实力突出。 NO1.深圳:从仰视香港的小渔村到引领全国的创新创意大都市 改革开放推动深圳腾飞,从1979年人均GDP仅为香港1/11的小渔村到2018年GDP超过香港成为活力四射的一线城市,2015年以来年均人口增量超50万、居全国之首。40年前深圳只是宝安县一个鲜为人知的小渔村,1979年人均GDP只有606元,仅为一河之隔的香港的1/11。得益于改革开放,1979年深圳被确定为四个经济特区之一。在“时间就是生命、效率就是金钱”等口号引领下,深圳创造了举世瞩目的深圳速度,堪称中国改革开放40年的缩影。2018年深圳GDP突破2.4万亿,仅低于上海和北京,位居全国第三,人均GDP达18.6万元、居全国第一;2016-2018年GDP同比增长7.6%,在一线城市中增速最快;常住人口达1303万,2015年以来常住人口年均增量均超50万,居全国之首;并且,人口结构非常年轻,15-59岁年龄段人口比例高达81.9%,远高于北京的73.5%、上海的70.8%、广州的74.7%。尽管在发展过程中也一度面临挫折,比如2002年影响巨大的网文《深圳,你被谁抛弃》发出了深圳面临衰落的“盛世危言”,但深圳通过深化改革开放重新集聚了发展动能。与厦门、珠海、汕头等经济特区相比,深圳一枝独秀的原因主要有三方面:一是毗邻经济发达的香港,初期可以便捷地接受香港及境外的投资和产业转移;二是发展初期一穷二白,不受旧有体系的羁绊;三是深化改革坚持创新,紧跟时代不断推动产业升级和转型。 深圳从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”,新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱,占GDP比重达到38%。改革开放初期,深圳以来料加工、来料装配、来样加工和补偿贸易为主,初步实现从第一产业到第二产业的转变。1990年代深圳凭借地缘优势承接国际产业梯度转移,以电子和计算机为龙头的高科技企业及配套产业集群开始迅速发展,华强北有“中国电子第一街”之称。2001年中国加入WTO后,深圳的政策优势有所减弱,面临金融业和制造业流失的困境,大力发展高新技术产业,昔日的“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”。具体来看,在电子信息产业,诞生了华为、中兴、大疆等行业翘楚;在互联网产业,腾讯成为世界最大的互联网科技公司之一,金蝶成为全球领先的在线管理及电子商务服务商;在生物医疗产业,华大基因是中国第一、世界领先的基因组测序机构,迈瑞医疗是全球领先的医疗器械供应商。目前新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业已经成为深圳的支柱产业,2018年战略性新兴产业增加值合计9155亿元,占GDP比重达38%。其中,新一代信息技术产业增加值达到4772亿元,占GDP比重达20%。PCT国际专利申请量1.8万件,居全国第一;国家高新技术企业数量总数高达1.4万家,位居全国第二,仅次于北京。 深圳面临着土地资源不足、产业外迁、城市更新、优质公共服务资源短缺等问题。第一,深圳土地面积仅为1997平方公里,分别为北京、上海、广州的1/8、1/3、1/4,发展空间严重不足。第二,随着深圳土地成本上升,部分制造业生产部门开始外迁,华为生产手机和pad的终端总部搬到东莞,中兴将生产基地迁往河源,比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。为破除土地资源瓶颈、推动区域协同发展、降低企业成本,深圳尝试发展飞地经济,如2011年成立深圳汕尾特别合作区。第三,深圳市有全国规模最大的城中村,城市更新任务艰巨。2018年深圳城中村用地总规模约320平方公里,占深圳总面积的16%。第四,优质公共服务资源供给短缺已成为制约深圳发展的瓶颈。教育方面,基础教育学位供需十分紧张,2017年公办小一学位缺口达4.6万个;科教资源不足,虽在大力引进国内名校,但要形成规模还需时日。医疗方面,全市各级各类医院数量只有134家,分别仅为北京的19.1%、上海的38.4%和广州的58.5%;三甲医院数量远低于北京、上海、广州等城市;每千人病床数仅为3.5张,分别为北京的2/3、上海的2/3,广州的1/2。 深圳将携手珠三角各城市参与全球分工与合作,打造全球创新创意之都。2019年2月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。在全球新一轮科技和产业革命、中国新一轮对外开放,以及粤港澳大湾区发展的重大机遇中,年轻活力、锐意改革、开放创新的深圳,将携手珠三角各城市参与全球分工与合作,打造粤港澳大湾区核心引擎,建设服务全国、面向世界的全球创新创意之都。 NO2.北京:政治、文化、国际交流和创新中心,未来首都或与北京分开 北京当前城市功能定位虽然没有经济中心职能,但携政治中心优势成为了事实上的主要经济中心、金融中心,未来首都或与北京分开,北京是北京,首都是首都。1953年颁布的《改建与扩建北京市规划草案要点》将北京定义为政治、经济和文化中心,特别要把它建设成为强大的工业基地和科学技术中心。1982年,北京修订城市总体规划时,不再提“工业基地”。1993年,北京定位为政治、经济、文化中心。直到2004年规划出炉,“经济中心”被抹去,取而代之的是“国家首都、政治中心、文化中心、宜居城市”。2014年北京被中央定位为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,要求建成国际一流的和谐宜居之都。在北京功能定位发生深刻变化的同时,通州副中心加快建设、雄安新区设立并规划建设,以东城、西城为主的首都特区或呼之欲出。未来首都或与北京分开,首都是首都,北京是北京,新首都,新北京。 2018年北京GDP突破3万亿,仅低于上海,全国第二;城乡居民人均储蓄存款达到14.8万,全国第一。交通区位方面,北京是中国铁路网的中心,京九铁路、京沪铁路和京哈铁路等连通全国;2018年首都国际机场年旅客吞吐量突破1亿人次,全国第二;北京是中国第一个开通地铁的城市,目前轨道交通里程达704公里,全国第二。北京是全国教育医疗水平最高的城市,聚集了全国数量最多的重点大学,其中有8所985,18所211;拥有54家三甲医院;2017年北京每千人卫生技术人员数达12.8,全国第一。 北京从工业城市逐步发展为服务经济城市,三产比重达到81%,金融、总部经济和科技创新成为三大名片。建国初期,北京定位于工业城市,东部为棉纺织、电子工业、化工区,西部为冶金、机械重工业区。1970年代末,北京已经成为中国北方最大的经济中心和重工业基地。1980年代中央书记处明确提出,北京作为首都,是全国的政治中心,经济发展要适合首都的特点,今后基本不再发展重工业。这促使北京外迁工厂,将一些制造业转移至河北和京郊。2004年北京市总规提前进行第五次修编,提出加快发展现代服务业、高新技术产业。2018年北京三产比重达到81%、为全国最高。当前,金融业、信息传输、软件和信息技术服务业和科学研究和技术服务业是北京三大支柱产业,2018年产业增加值合计1.2万亿,占GDP比重的40%。从现有格局看,第一,金融为北京第一支柱产业,占GDP比重达17%。北京虽未定位为金融中心,但却是事实上的国家金融管理中心,不仅有中国金融监管部门——“一委一行两会”,还有工农中建等主要银行总部、四大资产管理公司总部等。第二,北京总部经济明显,拥有58家世界500强企业;A+H股上市公司有459家,全国第一。第三,北京科技创新优势突出,科研院校和研究所集聚,诞生了包括小米、滴滴、美团、拉卡拉、知乎等多家独角兽公司。2018年高技术产业增加值为6977亿元,占GDP比重达23%;发明专利授权量高达4.6万件,全国第一。 北京城市规划明显滞后,严控人口规模抬升生活成本,影响城市活力;并且,北京周边地区经济发展明显落后,不利于与北京互动形成规模效应。第一,北京的城市规划滞后于城市发展,过去四十年,中国城镇化快速发展,但城市治理能力、城市规划水平并未相应跟上。比如,在城市公共交通方面,2017年纽约都市区、东京圈、首尔圈轨道交通运营里长高达3347、2705、1098公里,路网密度分别为0.34、0.31、0.23公里/平方公里,而北京都市区的轨道交通运营里长分别为685公里,路网密度为0.09公里/平方公里,这是拥堵严重的一个重要原因。第二,北京2035规划要求常住人口2020年控制在2300万人以内。2013年以来,北京市加强人口调控,提出以水定人、以房管人、以证管人、以业控人,受此影响,北京市常住人口增量从2011-2013年的年均51万降至2018年的-16.5万。2017年北京户籍人口中65岁及以上人口占比达16.5%,远高于全国的11.4%,大量年轻外来人口涌入使得常住人口老龄化程度大幅下降至10.9%。控人政策挤出低收入人群,减少了生活性服务业从业者数量,进而抬升生活成本。而且,还会减少适龄劳动力占比,加剧老龄化趋势,降低城市的活力。第三,京津冀资源配置不均衡,北京的功能过多、资源过度集聚,没有和周边地区形成差异化的功能分工与合作,环京贫困带亟待“脱贫”。 北京将建设成为国际一流的和谐宜居之都,并作为核心引擎引领京津冀协同发展。根据《京津冀协同发展规划纲要》和《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,北京城市战略定位是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,发展目标是建设国际一流的和谐宜居之都。将来以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”,充分发挥首都辐射带动作用,调整区域经济结构和空间结构,推动京津冀协同发展,打造以首都为核心的世界级城市群。 NO3.上海:全球化的大上海,未来媲美纽约 上海是中国经济的心脏,随着中国经济继续腾飞,未来有望媲美纽约,成为主要的全球经济金融中心。19世纪中期通江达海、地理位置优越的上海开埠,20世纪初成为远东第一大城市、中国金融中心,被誉为“东方巴黎”。1980年代广东和福建的经济特区在改革开放中抢得先机,上海由于观念落后和体制僵化,地位有所下降。1978-1990年,上海GDP占全国比重由7%下降到4%。1990年,中央作出“开发浦东,振兴上海,服务全国,面向世界”的战略决策。为了进一步推进改革开放、加快人民币自由兑换进程,2013年上海自贸区成立。今天的上海以超过3.2万亿的GDP,领跑全国;城乡居民人均储蓄存款达到10.4万,全国第二;城镇居民可支配收入达6.8万元,全国第一;社会消费品零售总额突破1.2万亿,平均每秒超过4万元,成为中国首屈一指的消费天堂。现有外资企业5万多家,其中跨国公司地区总部653家、外资研发中心438家,是我国内地外资总部型机构最多的城市。交通方面,轨道交通里程和高铁日均班次均为全国第一;上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一;虹桥和浦东两大机场一西一东坐镇上海门户,2018年旅客吞吐量合计1.2亿人次,全国第一。教育医疗方面,上海拥有4所985,6所211,32家三级甲等医院。如果中国经济保持6%左右的增长,则在2027年前后,中国将超越美国成为全球第一大经济体,未来上海有望成为媲美纽约的全球核心城市、经济中心。 上海以汽车、电子、金融为支柱,三者占GDP的58%;A+H股上市公司数367家,占全国约1/10。建国以来上海产业结构经历了数次大调整,1956年从以轻纺工业为主向综合性工业转变;1992年抓住浦东开发的历史机遇,吸引大量外国银行、跨国集团和合资企业落脚,产业结构从“二、三、一”向 “三、二、一”转型;新世纪重点发展金融、商贸等第三产业和先进制造业。2018年上海三产增加值占比达到70%,全国第三。当前,汽车制造业、电子信息产品制造业、金融业是上海三大支柱产业,2018年增加值合计1.9万亿,占GDP比重达58%。上海是全球金融要素市场最完备的城市之一,2018年金融市场交易总额突破1600万亿元,全市持牌金融机构达1600多家。上海本土诞生了浦发银行、交通银行、太平人寿等著名公司。上海还是中国六大汽车基地之一,2018年上海市汽车产量达到297.8万辆,占全国汽车产量的10.7%,全国第一。上汽集团名列世界500强第36名,全球车企第七名,中国车企第一名。上海A+H股上市公司367家,占全国比例为10.7%,仅次于北京。在上海证券交易所设立科创板并试点注册制将提升上海国际金融中心与科创中心的联动效应。在已受理的科创板申报企业名单中,总部位于浦东的晶晨半导体拿下了001号受理批文。 上海既有与北京类似的城市规划滞后、严控人口规模进而影响城市活力问题,也面临着互联网等新经济发展不足的问题。第一,上海的城市规划滞后,过去实际人口的增长超过了政府的规划,基础设施和公共服务的供给并不能满足人们的需求。比如,上海都市区的轨道交通运营里长分别为782公里,路网密度为0.11公里/平方公里,远低于纽约、东京等城市。第二,上海“2035规划”提出要严格控制常住人口规模,至2020年常住人口控制在2500万人以内。2018年上海常住人口2424万,未来常住人口增长空间仅76万。2017年上海户籍65岁及以上比重高达21.8%,远高于全国的11.4%,大量年轻外来人口涌入使得常住人口老龄化程度大幅下降至14.3%。第三,上海在互联网等新经济领域落后于北京、深圳乃至杭州,比如互联网行业排名前十的企业没有一家的总部位于上海。 上海将继续坚持开放,建成卓越的全球城市,带动形成具有全球竞争力的长三角世界级城市群。根据《长江三角洲
北京两大消息,楼市限购限价时代将终结?大局已定,这才是真理

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北京楼市

楼市限制憋久了,总是时不时有人出来放个风,调控要放松或者限购限价等要取消。回想过去,房地产经历了好长一段时间的五限时代了,对开发商的压力也是巨大的。如果真要完全绝对严格执行,相信很多开发商受不了。这显然也不是调控的目的。 很多人都在期盼着调控放松,我想说,如果还继续做这样的梦,恐怕未来会让你失去更多。 这不,最近北京楼市两件大消息被不少人利用了,不管他们心里怎么想,但确实在以此忽悠普通购房者,说什么楼市调控要放松了。 1、北京调整购房资格。 6月5日,北京市住建委发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告,对购房资格审核中的个税政策执行标准做出相应调整。新政规定,如无个税记录,则可以看社保记录,社保正常缴纳的月份计入个人所得税累计缴纳月数。 有人连忽悠带猜的说这是楼市调控放松的节奏,对购房者资格放开了。其实都是忽悠。这次调整,只能说对购房资格认定更加合理和灵活,根本不涉及调控放松与否的问题。 对于购房者来说,之前的认定本来就是社保或个税满足条件,而不是两者必须符合,所以现在只是让少部分用个税申请购房的人有了资格,可是刨除达到个税起点线的还有多少人?另外,没有达到起点
未来十年,没有流动性的房子千万不要碰

未来十年,没有流动性的房子千万不要碰

房产

文|凯风 来源:国民经略(guominjinglve) 没有流动性,就没有价值。 01 黑龙江鹤岗,以“收缩型城市”著称。这里的房子均价不足3000元,一套房子总价最低仅为几万元,不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步,竟然还是卖不出去。 2011年前后的温州,房价一度赶超北上广,然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。 当时的温州,是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发,资金链断裂,所有资产价格都不足以维持,变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖,价格越是向下滑落,温州房价从最高点一度腰斩。 泰禾地产,2017年中国楼市最大的“地王收割机”之一,土地储备相当亮眼,然而2019年的今天,却面临着抛售资产、断臂自救的困局。 当年辛辛苦苦拿到的地王,现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本,负债高企,回款缓慢,现金流无法清偿负债,同样是流动性出了问题。(参阅《眼看它加杠杆,眼看它……》) 这三个案例,都指向了一个再简单不过的现实:任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化。任何资产,无论当初的价格吹的有多高,只要无法兑现,最终都是废纸一张。 无论对于开发商,还是炒房团,抑或普通购房者,这个规律都适用。 02 什么是流动性?简而言之,变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。 房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。 黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市,经济下行,收入增长缓慢,出生率下滑,人口持续外流,即便有棚改货币化的刺激,但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时,自然会对这个城市的所有资
环沪楼市,当下即是未来!

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楼市

文丨子木 1 开始 在一线城市中,上海对房价的调控决心一定是最强的。 从2015年象征性出台“330”刺激改善需求释放后,房价上涨大约50%,就紧接着在2016年颁布了“325”调控严令。 2016年3月25日这一天,被沪漂称为上海楼市史上的至暗时刻,“沪九条”的发布,大幅提高了二套房首付比例,非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。 这无疑扼杀了大部分沪漂的购房梦。 于是在3月24日当晚,上海市场上演了“楼疯”一幕。沪漂冲进市场,只为抓住最后一根稻草,因为他们知道,如果此刻不买房,几年之后,自己将与这个城市再无任何关联。 事实也是如此,从2016年3月上海成交均价35878元/平开始,经过3年周期长跑,至今二手房成交均价达52456元/平,每平米上涨1.65万元。如果按照一套100平米的房子计算,3年时间,足足涨了165万,165万对于大部分沪漂来说,又得花费多少时间,付出多少努力呢? 但是在325之后,大多数痛失机会的沪漂们并没有气馁,而是将注意力集中在了环沪区域,他们希望把握住第二次机会,用环沪房价的涨幅对冲上海的涨幅,以此让多年以后在上海购房的可能性更大一些。 准确来说,从2016年3月25日开始,环沪城市的房地产才算正式启动了。 2 概念 在此之后,我们不乏感受到环沪楼市的火热和躁动。例如之前的新闻中环沪嘉兴地王横出,昆山新盘连夜哄抢,南通市场热到无房可卖等等。 在这火爆的景象中,上海价值的溢出效应得以充分体现,但同时购房者也是迷茫的,因为环沪城市的媒体都在鼓吹自己城市的环沪价值,在热风热浪的追逐游戏中,最差地区的房价都追涨起来了,给人们带来巨大的不确定风险。 所以我们今天立足于当下,揭开环沪楼市的迷局,看哪些城市值得沪漂青睐,哪些城市则是避之不及的深坑。 首先在地域上,我们来确定一下环沪的概念。 如果以空间距离来划分,50公里为界,环沪为启东、太仓、昆山、嘉善,如果以100公里为界,在这个范围环沪为,南通、无锡、苏州、嘉兴,再加上宁波和绍兴。 在这其中,无锡和苏州的经济动力和自主性太强不属于卫星城,而宁波和绍兴距离上海太远,不做考量,我们这篇文章就以距离最近的昆山、嘉兴(嘉善)、南通(启东)、太仓做为卫星城的分析标的,看哪个卫星城的房地产价值最高。 3 交通 在之前的文章里,我讲过卫星城的价值点。 第一个是相对于大城市的价值,在于交通便捷度、宜居性;第二个是相对于自身的价值,在于自身产业动力和人口吸引力。 这些价值点最后会告诉你,你现在买的房子,未来是由上海人接盘还是本地人接盘。 当然,能囊括所有价值点的城市房价一定是有发展的。例如某种意义上,苏州之于上海的关系,苏州自身动力强,也很容易承接上海的产业,交通好,人口吸引力强,房子苏州人爱买,上海人也爱买,房价自然水涨船高。 卫星城最重要的当属交通便捷度,这决定未来上海有多少人愿意来这个地方买房。 从目前的交通区位和距离优势上来看,有高铁的城市,只有昆山和嘉善,有高铁和地铁的城市只有昆山,地铁和高铁在建的城市是南通,高铁在建的是太仓。 这些年昆山因为交通便捷,承接了很多上
老司机关于买房的30条军规!

老司机关于买房的30条军规!

购房建议

1、当买房从来没有绝对性价比,更多是一分价钱一分货。限价之下,开发商都力争有利润,只能是什么价格卖,再用什么成本建房,你幻想的性价比大多都是徒劳。后期房产的升值与舒适度由区域发展、开发商持续投入、物业水平、邻里素质决定。2、刚需盘最佳户型设计有三种:其一是89平方单卫小三房;其二是108平左右的两卫小三房;其三是130-140平左右功能性四房。在二手刚需房市场中,80多平小两房和110~130平之间的三房不好卖。刚需盘是功能至上、总价的门槛至上,对舒适度则没有过多期望。3、改善盘最佳户型设计:130~140平三房;160~180平左右的四房;200平左右的四房。4、豪宅最佳户型设计:180~200平左右的三房;200~250平左右的四房;280~320平之间的五房。北龙湖180~190平左右的四房其实挺鸡肋,也是入门级产品。本人最喜欢的户型是200~250平左右的三房,270度采光、大厨房、大卫生间,三个全套房设计,只是这种户型太少。5、刚需买房看地铁、教育;改善买房看教育、物业;买豪宅看开发商经验和物业水平、产品的尺度。需求不同,考虑的重点也不同。真豪宅一定是个性化原创设计,而不是一般小开发商皮尺部复制过来的。6、买房优先考虑不临路房源,临小路次之,最后再去考虑临大路的房子。刚需盘中的楼王与非楼王的价差很小,豪宅楼王和非楼王的房子,一般情况下每平米可以差1.5~2万元,越豪的人越讲究。7、养老地产渐熟。养老地产的重点是环境、医疗、洋房一楼带院、叠加别墅和双拼。即将老去的60、70后,比上一代人更富有,他们在晚年前,将用资产置换成以上产品,这一天要来临了。老人是对老年一无所知的孩子。很多老人并没有做好面对老年的准备,以为这段路,与以前走过的童年、少年、青年、中年路段没有太大的不同,但他们不知道,虽然路面还是原来的路面,但此段路的沿途风景,与以往走过的相比,已相去甚远。人从60岁进入老境,到天完全黑下来置身黑暗世界,这段时间里有些风景应该被记住。记住了,就会心中有数,不会慌张。第一种风景,是陪伴身边的人越来越少,必须学会独自生活和品尝孤独;第二种风景,是社会关注度越来越小。得学会安静的呆在一角,欣赏后来者的热闹和风光,而不能忌妒抱怨;第三种风景,是前行路上险情不断,得学会与疾病共处,带病生活,视病如友,不要再幻想身无一点疾病,想重新生龙活虎是不可能的;第四种风景,是准备在床上生活,重新返回幼年状态。经过人生无所不能的奋斗,最终还要回到人生原点一一床,去接受别人照料并准备骑鹤远遁;第五种风景是沿途骗子很多。对此得提高警惕,捂紧钱包,别轻易上当,把钱用在刀刃上。8、如果要买一楼带花园、带地下室的房子,除了要看花园大小,也要重点看地下室层高以及采光井,采光井一定要有电动的开启窗。最佳的产品设计是有大面积花园,有层高6米大通间的地下室。大花园提前申请开发商种上大树,后期要种大树,货车根本进不了院子。一楼带花园的房子升值性持续看好,买家买它最大的用处不是用来住,而是用其打发晚年的无聊和让孩子亲近土地自然。人法地,地法天,天法道,道法自然。一楼带花园的洋房升值潜力会再逐步加大。9、选边户,不选中间户。东边户为上,一般东侧有更大的窗户;其次考虑西边户;最后考虑中间户。这种选择要参考房子两侧是否临路,临什么样的路。10、当下最新潮的户型是大面宽,浅进深设计,这是趋势。朝南向房间越多越好,阳台越大越好,最