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绿洲创始人陈欣:单店成交额6亿,经手二手房交易300套,下一步,他要打通房屋交易闭环

绿洲创始人陈欣:单店成交额6亿,经手二手房交易300套,下一步,他要打通房屋交易闭环

房产创业地产中介

在陈欣的个人电脑里,有近十年来深圳大部分小区的户型图,图上的每一个边角尺寸,都是他亲自用电子尺实测并在电脑上绘图制作而成。陈欣热爱房产,甚至到了一种痴迷的地步:我可以在一套房里待上一个下午,只思考户型设计的好坏以及如何改造。十年前的陈欣对房产相关的事,就非常有兴趣,即便他进入腾讯,整个人泡在斗地主和欢乐二人雀神项目中,他还是会抽出时间,关注着楼市的一举一动。这十年的经历,把主业之余的陈欣锻炼成了一个楼市高手,身边的朋友常常跑来找他咨询,随着咨询人数的不断增加,陈欣意识到,这或许是一个机会,他毅然放弃了很多人梦寐以求的腾讯岗位,成为了一名创业者。绿洲创始人 陈欣以二手房、新房交易数据来看,简单粗暴的房地产黄金时代已经过去,全国住宅存量超过2.4亿套,且保持持续稳定。毫无疑问,存量房时代已经势不可挡,这也正是二手房市场的黄金时代。而二手房交易,涉及的因素和角色就太多了。多年交易经验的陈欣深有体会:房屋买卖交易流程是史上最复杂的事儿,没有之一。光是流程就有十种,每个流程又有30多个步骤,一个不小心可能就引起买卖纠纷,To B、To C的痛点,几乎藏在每一个步骤当中。交易流程图业主卖房头痛对于业主来说,在房屋挂牌前后都会面临不同的困扰。挂牌前,当使用中介APP做定价参考时,面对同样一个小区,同样面积同等户型的情况下,价差很大,APP并没有告知房屋有无海景,有无学位,是单证还是双拼,噪声大不大等问题,因此无法高效的做出判断。即使已有第三方房屋交易平台推出过楼盘字典,但由于缺失景观、学位、噪声等数据,仍导致辅助业主定价的估价模型不准。中介的APP没有数据展示,只能通过线下电话咨询中介,这样一来,不但信息获取的效率降低,还不能确保所有中介的业务能力强到能够掌握业主的房屋特点,作为连接业主和买家的纽带,如果中介不能准确把信息推送给买家,买家的流量就带不过来。挂牌后,业主每天会面临着大量不同公司的中介的电话轰炸,这些中介为了做ACN(在一单交易中,有房源录入人、房源维护人、委托备件人、房源钥匙人、房源实勘人、客源转介绍和客源成交人等角色,不同岗位间建立合作机制,在交易完成后,各角色可以拿到不同比例的佣金),目前深圳房地产中介公司数量超过200家,每家中介都在推行和重复做ACN,找上业主索要房产证、身份证、签委托、拿钥匙、上门实勘,给业主带来频繁骚扰。业主真正关心的是中介方有没有真实买家,以及买家出价多少。同时证件信息作为隐私,不可能每家中介都发一遍。看房时,多数中介带客,买家就随便看看就走,但每次看房,业主都要安排时间开门,除非委托钥匙。这样一来,无效带看多,成交的效率也就低。买主选房踩雷对于买家来说,一方面,同一城市不同位置区位,以及同一位置区域不同小区之间二手房涨幅差异很大,通过线上获取信息,甄选到增值保值的房产难度非常大,而线下看房的决策成本却很高。在签约环节,业主实收的大背景下,中介通常都是默认推荐自己的、或者有返点合作担保公司赎楼。赎楼的收费是非标的,不同的担保公司收费差异大,选择不同的银行资金监管赎楼
商铺变形记:什么样的可以买?什么样的坚决放弃?

商铺变形记:什么样的可以买?什么样的坚决放弃?

商铺

在《威尼斯商人》中,主人公安东尼奥曾说过:感谢我的命运,我的买卖成败并不完全寄托在一艘船上,更不是依赖着一处地方,我的全部财产也不会因为这一年的盈亏受到影响,所以我的货物并不会使我忧愁。12018年10月7日,央行决定,10月15日起下调1个百分点的存款准备金率。这次降准大约释放1.2万亿基础货币,减去4500亿MLF置换,预计释放增量资金7500亿。这是继1月、4月和7月后年内第四次定向降准,也是力度最大的一次。央行放水,网络上有关地产雄起信息再次高潮。央行定向降准直接效应在于增加银行可用资金汇,目的是增强金融服务实体经济能力。水大势必外溢,但房住不炒是中央定的基调,不可能轻易改变。此次降准,最多也就是有助于实现稍微宽松的房贷环境。现实表明,在中国,楼市最大的基本面是政府对房地产的态度,市场只是次要的。当ZF有意控制房价时,房价是可以控制住的。至于为什么政府没有彻底割裂房地产?在过去10年我国M2规模增长约为3.67倍,而同期GDP的增幅只有2.63倍。在货币如此超发还不影响国民经济平稳发展,房地产的蓄水能力功不可没。房地产对国家经济调节不仅好用而且实用,眼下ZF不想让房价再继续涨,也不会让房价快速下跌,平稳过渡才是最好结果。可是居民收入在增长,接连受到股市、p2p、债券、基金等金融投资产品暴击后,大家都更加谨慎。这一部分闲置资金如何配置,成为困扰大家的主要问题。尴尬的是现阶段我们所能接触的投资面非常窄,最终这部分钱除提高生活水平,还是要落位到房产。毕竟不用费心,而且收益有保证。住宅已经成为禁区,如何配置房产也要辩证对待。其实从现有调控策略不难看出,国家并没有封死房产投资渠道。提高房产价值存储性,降低流动性和交易杠杆,才是这两年来政府调控的主要方向。2国家有意将过度集中在住宅上的资源分割到商业产权领域。利用商业产权的长期持有特性,加固地产蓄水池功能
明人不说暗话,这半年最心动的项目!

明人不说暗话,这半年最心动的项目!

购房指南

实话实说,因为我一直认为今年楼市会有机会出现,所以春节过后就把一个十年前的房子挂到中介,腾出名额拿到现金等待机会。坦白说今年的二手房非常不好卖,因为新房有限价,二手房价格优势不明显,尤其这种十年前的房子,产品落伍严重。如果历史可以重来,最好操作办法是2016年上涨的那一拨卖掉,然后用这笔全款支付3个项目的首付。想想挺美,如果真的历史可以重来各位就都是千万富翁起步了。要说心动的项目,今年还真是看了不少,交付的桃李春风一期别墅都已经交付,单层中式小别墅,的确心动;去看杭州楼面价最贵的凤起潮鸣,现代风格大平层,极为心动;重庆的印长江的精装大平层、九曲河的别墅、长沙珠江的颐德公馆等等,无奈银子有限,毕竟是搬砖的,收入有限。另外不是自己想居住的城市。我之所以说最心动,是因为纳入了购买计划表。1每个人对住房的要求都不一样,我理想中的改善住宅有以下几个条件:1、容积率不超过3,非高低配,户型纯粹,起步面积不能过小。其实开发商做高低配无可厚非,而且高低配的高层产品相比还会实惠很多,因为低密产品售价很高,他们是利润来源的大头。此外起步面积不过小,可以减少社区户数,省得居住拥挤。这样的高低配,或许投资还行,我是不会考虑住的无论是纯高层还是纯别墅,地块产品的纯粹更能保证居住的品质。比如仁恒的项目,或许是基于老板在新加坡多年的生活经验,在控规允许情况下,几乎所有的产品都采用了纯高层大平层的设计。这样可以让出更多的空间给景观绿化,楼间距极大,也能得到更多的采光。这样带来的影响是,这样的大平层一直都是片区里的王者。比如上海仁恒河滨花园,已经交付十几年了,至今仍比周边项目房价贵近一万元。2、要有设计美感,外立面最好是纯石材或铝板,这样的材质可以让建筑历久弥新。尤其是设计美感,未来对它的要求会越来越高,毕竟是一个颜值的时代,我以前的推送的这篇文章,曾经详细的介绍过:醒醒吧!客户的G点早就不是你触摸的部位了!从你卖房时候的示范区、交付的社区大门、停车场、单元门、公共大厅、电梯轿厢、室内装修等,将全面进入新的颜值时代,尤其是外立面,就和你第一眼看懂一个长相漂亮的美女一样,无论是自己住还是未来二手房增值,都有很大的好处。3、要有业主会所,不要求豪华,有一些常用的功能即可。去香港和台湾、新加坡等地方看房子会发现,业主会所基本是商品房的标配,我认为未来在咱们中国同样如此。通过合理的设计,比如利用项目的一些灰空间或者是稍微占用一些容积率指标,设置一个让成年人、老人和孩子可以常用的业主会所非常有必要,健身房游泳池,棋牌室、儿童游乐区,这些公共空间对日
市场不明之际,主城区的价值点更值得关注

市场不明之际,主城区的价值点更值得关注

购房指南

在ZG土地是国有资源,个人不允许交易,不允许变更属性,而普通人能用土地托底的只有房产。所幸的是,在过去40年大搞经济建设之时,各行兴衰转变,土地从来没有发生过爆仓事件。1想必最近大家被楼市的信息搞的都很焦虑,关于地产言论一波接着一波的刷屏,房价调控从房住不炒开始升级到坚决遏制房价上涨。很多人咨询对楼市怎么看?长期看好短期平稳,健康发展是国家所希望的。任志强说房价就像按进水里的葫芦,不按住就浮起来。的确,在重压之下,房价被死死的按住,停止快速上浮的势头。不少城市个案的价格有下滑一千两千的,比如厦门有区域出现万元降幅,即便是这样,厦门房价之高还是很多人无法企及。不过是市场发挥调节功能,挤掉泡沫虚无的那部分。让虚高的房价慢慢下滑,有实力的地区房价依旧会慢慢上涨。楼市平稳健康发展,这是好事儿。有很多人愿意将钱放在房产上,无非是过去实践证明,房子确实是最省心的理财方式。不用费劲去打理还有收益,这就是房子的魅力所在,他总是相对于其他行业可以让我们更加安心。还是那句话,刚需早买房。不要太在意是否在最低点拿进最高点抛出,通常坚持赚到最后一个铜板的,结果都不会太如意。说实话现在潮水确实在慢慢消退,但这个阶段正是夯实城市价值阶段。地段无数次被我们提及,建成核心区的价值是实际存在的。在北上广深这些一线城市之后,很多的二线城市的主城区也在步入存量房时代,新房供给越来越少。以郑州为例,在所有二线省会城市之中。个人认为郑州调控很成功,政策也很严厉。所以今年上半年,无论是二手房还是新房价格波动很轻。房产交易无疑是一种市场经济,现有的房价基础,决定后市的发展空间。郑州房价在全国房价TOP30中,排名28位,是所有省会城市相对靠后的。就目前郑州现在的发展,不论是国家的中部崛起,还是河南省的中原城市群,还是郑州市本身的发展计划,对未来前景都有强力支撑,也是郑州被看好的原因。长期看人口,中期看土地,短期看金融,任博士的这句话现在已经成为了房地产发展预判的金科玉律。在2017年开始,二线城市纷纷敞开大门,主动打破户籍枷锁,开启人才争夺战模式。2018年的前5个月,全国就有超过35个城市发布40多次人才引进政策。2017年11月23日郑州发布人才引进政策,正式加入这场战役。上周郑州人才引进政策开启升级版,中专以上毕业生、职业(技工)院校毕业生,符合人才引进条件,落户社区集体户。只需
聪明人都在卖房子?

聪明人都在卖房子?

购房建议

1加速三月楼市小阳春,媒体和开发商都在借势打造回暖氛围,且今年多地政策放松,利率下调,甚至交易税费都在下降,到处都是一片利好景象。按理说,上涨预期下是卖方市场,理应是业主惜售,买家争先恐后才对。然而奇怪是,最近这几天,咨询我的卖家比买家还多,其中不乏有手持7-8套房的常熟炒客,而且语气还很急促。细一打听,原来是因为房地产税。两会期间,五日三提房地产税,直接把这颗情绪炸弹引爆了。在利空情绪下,一大批媒体跟风唱衰房地产,声称,只要房地产税开征,就会有大规模业主抛售房产,导致房价大跌,当下正是聪明人的卖房时机 这股情绪波及了众多参与者,很多购房者的心理是:不妨再等几年,现在买就是亏,而卖家心理是一定要抢在人前出手,否则一定卖不上好价钱。关于房地产税是否能对楼市产生如此大的影响,我之前讲过很多,但这次我要用一种全新的角度更深入地解释,聪明人到底如何看待房地产税。2本质网上关于房地产税怎么收,何时收,收多少的文章一大批,但在我看来,只要官方还没发话,就可以认定一切论述都是子虚乌有的揣测。在此之前,我们只能通过「上帝视角」去透析房地产税的核心。房地产税是什么?是政策,是税收。政策的目的在于「制衡」,税收的目的是「劫富济贫」。举一个大家都知道的例子。在一座孤岛上,生存着一群羊和一群狼,你不能因为怜悯弱者而把狼都杀掉,因为把狼杀了,羊失去了天敌就会肆意繁衍,到时草场破坏,体质退化,瘟疫泛滥将会把羊群彻底推向死亡边缘。这就是大自然给予的制衡,只有平衡了,这个生命体才能健康地发展。那么房地产税的出台对整个市场有什么制衡因素呢?3制衡一地方收支平衡。同理,为什么要五日三提房地产税,要求加速房地产税的落地进度?很简单,市场不平衡。地方是需要发展的,无论是轨道交通、基础设施,还是生活配套,都是巨额资金支出项。然而目前地方收入来源渠道却很窄,最主要有两个,企业税收和土地出让金。我们都知道,从2018年下半年开始,为了刺激民营经济提振内需,我们提出了2万亿减税降费计划,这也直接导致了地方收入来源等量减少,这是一个巨大的空缺口。为了达到平衡,必须得找一个长期稳定的税源来补充,这就是房地产税出台的背景。3制衡二炒房客和刚需之间的平衡。上面我们提到了狼和羊的故事。在楼市中,也类似存在这种关系。炒房客是狼,刚需是羊。例如去年很多城市发生了抢人大战,然而在人才还未进入之
看完《我不是药神》,吓得我赶紧再去买一套房!

看完《我不是药神》,吓得我赶紧再去买一套房!

购房

1《我不是药神》注定是2018年最火的影片,没有之一。讲真,我的泪点不低,但看这部电影时,随着剧情起伏,我禁不住与在场的观众们一起泪流满面。影片讲述的是:几位慢粒白血病患者,买不起4万大洋一盒的进口格列宁抗癌药,为了活下去,他们只能向药贩子程勇购买从印度走私的仿制抗癌药。程勇起初单纯为了生计贩卖走私药,随着故事发展,他开始蜕变故事并不复杂,戳痛我们的是它的真实,现实中,一场大病,足以撂倒一个普通家庭,从中产到低产,从低产到赤贫。面对癌症,钱就是命,命就是钱。吃不起药、治不起病的人,只能眼睁睁等死。看完电影,那位患病的老奶叩问警察的话,久久萦绕在大家脑海:谁家还没个病人呢?你能保证自己一辈子不生病么?是啊,世事无常,谁能保证自己可以独善其身?2在这个钱不是万能的,没有钱是万万不能的社会,我们不能心怀侥幸,去押宝一生顺遂。普通人想要跨越生活中大大小小的坎,过好平凡的一生,最起码得有套房子。影片中患病的老奶奶还说:格列宁四万一瓶,我吃了三年,房子吃没了,家也没了房子让老奶奶吃了三年格列宁,续了三年的命。如果她没有房子,拿什么来续命呢??房子是很多人一辈子最大的财富,关键时刻它最能抗事。这时候跟大伙说买房,相信很多人立刻想喷我。且不说目前政府对楼市的态度是什么,买房有多难房子是想买就买的么?!稍安勿躁,听我解释。有位朋友租了十年的房子,他是坚定的不买房主义者,在这十年间,他所住的房子,房租从2500/月涨到了6000/月。这十年,累积付出的租金总数超过50万。2008年,深圳很像样的两房总价大约在70万左右,如果当年买了房,这50万用于供楼,他即将得到自己的房子。而这笔钱用于租房,竹篮打水一场空。(这十年深圳的楼价涨了多少,当年投入能带来多少收益,这大家都知道,在此我不再赘诉。)老百姓,无法回避住的问题,如果不买房,那就必须租房。
几十年来,最让我们关心的,只有房价。

几十年来,最让我们关心的,只有房价。

房价

美国诗人艾略特说,四月是一个残酷的季节。刚刚过去的四月,发生了许多大事,就像王羲之在《兰亭序》里写的,山阴道上,目不暇接。有的企业,不久前还是通信行业巨头,却因为漫不经心的错误,瞬间濒临生死边缘。还有的企业,曾经风生水起全国知名,居然被一次虽远必诛的跨省,彻底搞凉了。所有这些,都充分说明了一个道理,无论你有多得意,也永远不会知道明天和意外哪个先来。对于海南房地产从业人员来说,这个道理同样适用。2018年4月22日晚上9点,就海南乃至整个中国二十年的楼市来说,都是一个历史性时刻。海南出台了针对全省的限购条例,号称可以秒杀之前所有调控:非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。据说,有7000亿炒房资金被套。目前,海南全省经纪人纷纷准备迁徙去北海,云南,史称地产行业难民事件。明要做国际自由贸易港,却不能自由买卖房子。这一点,无疑让包括东北人民在内的全国人民很焦虑。2015年冬天,三亚有30万来自东三省的候鸟老人,而2014年末,三亚户籍人口才58.56万人。像候鸟一样的东北人,每年10月左右东北变冷的时候飞到海南过冬,第二年4月,春暖花开,再飞回东北。在这个被称为中国的佛罗里达的地方,除了可以享受蔚蓝的天空、清澈的空气,还可以在沙滩上欣赏最纯正的东北二人转。浮在澡池子里的金链、吃烧烤、扒蒜的白貂老妹成为海南随处可见的景观。当然,还有拿着球棒摘香蕉的纹身大哥。来自东北的新移民,不仅改变了海南的气质,也改变了海南的房价。对东北人来说,人生中没有什么困难是在海南买一套房不能解决的,如果不行,就买两套!可是,以后的困难怎么解决呢?1海子说,姐姐,今夜我不关心人类,我只想你。几十年来,最让我们关心的,只有房价。宏观调控已经一年多,在房住不炒的大背景下,楼市的任何风吹草动,都足以牵动无数人心。上周,北京、上海以及环京的楼市都出现了一个小高潮。最高调的当数上海,几个动辄单价8万元、总价1000万元以上的高端新盘首日便告清盘。价格昂贵的豪宅,居然卖出了刚需速度。其中,位于静安的大宁金茂府三期,共计推出382套房源,多为面积在112平方米-203平方米
给买房人一封掏心窝的信

给买房人一封掏心窝的信

购房建议

1自述昨天深夜,在陪伴多年已泛黄的台灯下,整理了过往的稿件和读者留言,读到一些很真诚的留言之后,莫名的感动。子木聊房自成立以来,恍惚间已经走过一个四季。这段时间,是惊喜和欣慰,又是愤怒与不舍。是大家的支持和陪伴,让我这盏泛黄的台灯,成为了每个夜晚小区中不灭的星光。在中国,写公号是一个下九流营生。西方作者在写完文章报道之后,会把自己置于文字之中精雕细琢,充分思考如何让文字给读者传达更有效的信息。而在中国,写作者必须具备一个独特的能力,叫做「自我审查」。写的时候要想明白这个能不能写,文章推出去多久会被删,怎么写能最大地降低风险系数。(致那些曾经被删除的文章)最终,文章的精髓在不断修改中消失,留下的只剩下了模棱两可的东西。所以前段时间金庸老爷子驾鹤西去,留下的不仅是可诵千年的文化瑰宝,更是写作者对自由的一种渴望。在条框下能把房子给大家讲真实讲透彻,真的很难。不过我一直笃信于此,之前写论坛被封,写博客被封,即使今天游荡在犄角旮旯之间写公号,也会因一丝执念,尽力为大家还原楼市真相。2定位别人总爱问我,子木老师,您作为一个房产研究者,究竟是多军还是空军?其实,我一直不喜欢用多和空来定位自己,这样会让自己的思维不自觉地为了贪守自己的「利益」而被禁锢住,失去了对「真实」的敬畏。楼市有几个派别,多军、空军和一小撮滑头(随着行情变化)。你会发现每个派别背后的所谓专家、大V都有拥护者,都活得不错。即使是当年惨败于任志强之手的空军首领房地产三剑客,在如今楼市行情下行时,其中的时寒冰依然可以站在讲台上据理论道,高谈阔论。他输了吗?也没输。因为现在房价的确在下跌,你怎么能说人家是输的呢?市场之所以成为市场,是因为存在波动存在涨跌,而楼市的周期又很长,空军和多军在每个时间节点几乎都有胜出者。所以,大家一定要有大格局大视野,要建立自己独立的判断意识,不要一味地相信唱多或唱空。未来中国房价的格局注定是大分化时代。即长远来看,因为城市化、货币超发,房价一定还会上涨,这是必然事件。世界上还没有哪个国家可以逃出这个铁律,即使是新加坡,即使是
合肥,最真诚的购房建议!

合肥,最真诚的购房建议!

购房建议合肥

1尴尬的黑马 前几天,我写过一篇文章《经济二十载》,把时间拉长到20年,来看各个城市的经济变革。再这其中,让人眼前一亮的的就是安徽合肥。 从1995年到2018年,合肥从全国第97位一路攀爬到第25,上升72位,经济发展可谓是“全球第一”,是一匹十足的黑马。 然而,此文一出,在留言处就收到了一些读者的质疑,大概论调是,“国内知名度这么一般的二线城市,凭什么有这样的实力?” 合肥招黑,也不是一天两天的事了。省外人对合肥不了解,源于早年间安徽的经济结构较差,整体较穷,尚不如成都、杭州等有知名度,认为十年如一日;而省内就更有意思了,南北矛盾激烈,大概从有长江那天就开始了。 简单来说,安徽就是缩略版的中国,东西南北文化差异极大。皖南人看不上皖北人,觉得皖北人素质低、土、穷;皖北人觉得皖南人靠着南京土豪发家,势利,市侩。而合肥又在安徽正中心,横跨了淮河与长江,北部长丰县的文化属于皖北,而南部巢湖文化又属于皖南,位置极其尴尬。 所以常年以来,皖南人不把合肥当自己人,皖北人则坚决不接受合肥这么个吸血鬼。数据显示,安徽省近10年流出人口达到了近1000万人之多,而安徽本省人口不过6000多万,这超越了同为人口流出大省河南,占到了全国流动人口的11.2%。且其中35.2%的人口都去了南京。 但是纵使是这样的文化差异下,合肥依然能“心吞天下,海纳百川”,拉着六安、滁州搞皖中一体化,硬是把经济给做了起来。很多人问我,合肥的未来有没有潜力,别的不敢说,起码按照目前的状况,远期的发展上限可以达到长沙,甚至南京的水平,杀入全国十三强,省会六强也是有戏的。 至于为何这么有信心,今天我不用常见的数据做多方位论证,而是给大家讲一个故事,这个故事就是2016年“合肥楼市”的一次重大的变革。 2风暴打击 2015年前的合肥基本上没有存在感的,安徽人民如果要炒楼,根本看不上合肥,而是会转身去南京,乃至去上海。2016年之后,上海的房价已经被炒上天,南京也到了山巅,安徽人民转身一看,合肥的均价才万把块钱,整体上还处于沟壑之中,算是长江中下游流域房价最便宜的省会了。 关键是合肥自2010年以来的经济发展得确实不错,家电业和平板业都算是从无到有,从一个毫无产业基础的城市,变成了一个电器产业名城。这种实体产业的蓬勃发展给了炒楼资金以信心,于是它们开始转身开炒合肥的二手房。单2016年这一年,合肥的二手房价格就暴涨了70%,从年初的9000元/平米直接涨到年底的15000元,成交面积规模则整整翻了一倍。 (合肥2016年房价走势) 这一年的合肥确实是出名了,国外媒体都拿来争相报道,说是房价涨幅冠绝全球,能跟香港之前的涨幅一较高下。 然而2016年的这场地产狂欢,却直接把合肥的市场经济拉入了万劫不复的深渊。 其实合肥经济崛起的时间在2010年前后。也就是在这一年,合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥,此后海尔、美的、长虹、格力、TCL等大型企业纷纷落户。 跟随着这些终端产品企业到来的,是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路,并逐步建立起完整的电器产业链。2010年合肥规模以上工业企业主营业务收入为3208亿,到2015年上升到8760亿,5年时间就增加了173%,年复合增长率高达22.3%。 然而2016年,在暴烈的房价风暴冲击之下,合肥的实业土壤遭到毁灭性打击。当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿,较2015年的增幅仅为7.6%,这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一! 3实业救市 历史证明,房价脱离城市实际而暴涨,对城市的实体经济而言,没有任何好处。 合肥这样的城市,工业基础其实相当薄弱,从2010年才开始打造真正的属于自己的产业链条,在这样的情况下启动房地产,意味着厂房租金以及技术工人的生活成本都将会大幅度增长,这对合肥来说,简直是灾难。 值得庆幸的是,合肥官方很快就从这场地产迷梦中醒了过来。 隔壁的南京政府通过基建力保房价,杭州甚至情愿举债搞拆迁来维持房价,而合肥政府,则从2016年11月开始,
3月房价预言成真,2019年下半年行情已现!

3月房价预言成真,2019年下半年行情已现!

房价

13月看一年在中国房地产市场中,3月是一年最重要的月份。一是去年整个淡季积累的购房需求会在这个月集中释放,二是开发商会选择此月作为开年冲刺销售业绩的关键节点,推出割肉式的优惠活动。供需皆旺下,3月的市场成交量应当是一年中的峰值。随后,根据市场行情的热度,地方政府会发布相关的调控措施引导房价预期,例如北京317和海南331,均是当地史上最极端的调控政策,直接锁冻交易,抑制房价过快上涨。反观今年,各地在3月并未出现抑制性调控,反而更多的城市选择了违背基调的放松,说明什么?这个城市的市场需求是跟不上的,地方害怕房价掉下来,引发地价下跌,会不断地创造新的需求来刺激楼市。所以此阶段的城市,凡是有意放开调控或者频发吸引人才政策,尤其是门槛极低的,均有房价虚高的嫌疑,未来房价还有回落的空间。例如此前传得沸沸扬扬的石家庄零门槛落户,拿着身份证和户口薄可以称为国际庄人,其意图可谓司马昭之心。还有三月之前的海口、常州、西安、大连等等城市均不同程度下调落户门槛,这些城市的购房者不必着急上车。以此,一般来说,房地产界也有三月看一年的说法。如果小阳春之首3月,这个城市的楼市还是不温不火,成交低迷,那么也说明这个城市这一年的市场基本没戏了。熟悉子木的读者,去年大都听过我对今年3月小阳春的预测一线反弹,二线分化,三四线凉凉,当时还遭到多种声音的质疑,说,一线城市房价这么高,凭什么还涨?二线城市历史规律都是同涨同跌,今年为何会分化,我这三四线城市都涨,哪有跌的道理,诸如此类。我一度推出成交三段论,楼市周期学等分析方法来佐证我的观点。因为房价没有无理由的涨,也没有无理由的跌,万物轮回,房地产也逃不出周期约束,背后应是多项指标的相互勾连。现在看来,市场行情又被我蒙对了,但我还想再用数据复盘一次3月的市场表现,因为数据中藏着大量可供挖掘的信息,可用来推理下半年的市场行情,这对于目前想买房的你,有很重要的启示作用。2一线反弹在上轮周期中,一线城市的房价是最先上涨的一批,也是最先遭受严政调控的一批。但是短暂火爆的行情,引发了房价踩踏,炒房客和投资客蜂拥入场哄抬了购房成本,无论是在购房资格还是杠杆利率上,都对刚需购房者造成了不同程度的连带打击。但对于刚需而言,买房是近在眼前必要的事,只要让购房成本回到可接受的最低点,就是最好的购房时机,所以房贷利率异常重要。从去年年底开始,一线城市的房贷利率就开始接连回调,我们看到的景象就是,成交量随之加速回稳,房价开始筑底,那个时候正是市场的底部。今年3月,一线城市在房贷利率进一步下调后,购房需求开始井喷。下面我们来看数据。3月,北京二手房网签住宅达1.6万套,这个数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。这也是2017年317严控之后,除了2017年