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交房就维权的当下,实探一个项目的交付,有些感触!

交房就维权的当下,实探一个项目的交付,有些感触!

维权

罗马非一日建成,地产巨头也有小时候。1同2016年速度激情一样,2018年的冲突与刺激注定会被载入地产史册。在中国地产风云突变的历程中,每次周期启动和结束都会伴生一些不和谐现象。除地产商无法逃避的项目质量问题外,还有置业者对货价不等的心理落差。今年尤甚,在经历2016好行情后,整个行业标准也水涨船高,以前豪宅标配平民化,一些黑科技也更多运用到项目之中。如今在限价、限售、限购、限签、限贷的最严调控期。行业势头急转,开发商未能及时做出匹配操作,相应问题集中爆发。近段时间多个城市都发生业主维权事件,直指开发商减配、货不对板等乱象。而这一部分项目多是2016大涨启动前后入市,这可能是中国地产30年来最混乱的销售期。房价以天为单位变动,市场好也宠坏众多地产商。当然,交付就维权的项目也很多,虽然不排除也有不少恶意维权现象,但大部分项目的质量上还是有很多瑕疵的。经常看我推送的朋友应该知道,我对刚交付的项目都很关注。近期,绿都澜湾樟园刚刚交付,我们看看这个新小区的交付你会打几分?2樟园地块不大,一共7栋楼,是那种典型小而精的项目。南北双大门中轴线上是小区主景观,这种主次入口使用干挂石材加铝板造型顶部,也是绿都的一大特色。南向主入口处是一片水景,池底铺垫进口石材,两侧银杏对称式栽植。沿景观轴装备的雾森系统,这种降温除霾的神器其实挺实用的。通过廊架对视线进行阻隔,另一面是一片下沉式草坪。在这里布置的有座椅休息器材,可作为小区的室外会客厅,为业主提供休憩场所。楼栋错位式排布,释放出更多的空间做社区配套,在社区东西向轴心地带布置三块儿童活动区,总面积达1000㎡,游乐设施品牌为永浪。儿童娱乐区地面全部无害化橡胶铺地,所有的儿童游乐设施均采用国内一线品牌永浪,可以满足全龄适配。以这套攀岩套装为例,满足2-6岁儿童攀爬、协调、平衡力锻炼。活动区还搭配的有老年康体器材,带孩运动两不误。运动休闲区设计配装清洁用水,可以随时清洗手上的污渍。宅间园路地面全是石材,大量使
楼市回暖日期已定?你信吗

楼市回暖日期已定?你信吗

楼市回暖

通过公开的数据可以看到,第三季度GDP实际增速6.5%,创2009年一季度(6.4%)以来的低点,主要经济指标同样创新低,消费、投资、出口三驾马车均疲软。10月31日中央召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,没有提房地产3个字,可能是好事!稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作这六稳,能说明一些问题。很多意向购房者尤其是刚需客户,这下把手里仅有的银子捂得更严了,心里狠狠的说:跌吧,跌死你们这些鳖孙,到便宜了老子再买。很多人渴望房价大跌,大部分只是想自己能够便宜的买房。稍微思考一下就明白,政府是从大局出发,不是希望把房地产支柱搞垮,为了对地产行业适度限制,平稳健康发展。要知道,中国大部分家庭的财富中70%-80%,都是沉淀在自己的房子里。其实大部分人是不爱动脑子的。虽然很多老百姓把买不起房子归咎于房企,不过如果你看过上市地产公司的财务报表之后就会明白,占房价成本比例最高的两项是什么。1当凋零的树叶,随着今秋清凉的风,从眼前划过一道道优美的弧线,在空中旋转起舞的时候,房地产的冬天,蓦然而至。冬天来了?春天就不远了。楼市的一抹寒意,驱散了刚需们的秋燥,使得他们从焦虑转为淡定,从淡定转为思索:该如何把握房地产周期,何时抄底?最近有两个房产公号分别给出两种参考答案:2019年3月将会迎来一波小行情;2019年6月放松限购政策。具体如下:这两个时间节点,真会如其所预言的那样么?这里,且让我们把这两个自媒体分别叫做A、B。A认为下一波行情会出现2019年3月,理由是:上海、深圳的2年社保限购延长至5年社保限购,这是2016年3月公布的。也就是说,社保满2年被限购升级挡住的一大批购房人,将在2019年3月逐渐获得购房资格,这批人入市,将给市场带来一波小行情。可是,A忽略了,这批被挡住的人群中,同时有满三年或四年社保的观望购房人,套用这个理论,逐渐取得资格的人,2017年有一批,2018年同样有一批。就目前看来,这两批人入市并未给市场带来明显的波动,所以,这一理论不足以成为下一波行情的依据。预言2019年6月放松房地产政策的B认为:以现在的住宅新开工面积和销售面积的差来看,一年后新增库存将达到12亿平方米。解决困局之道在于,走老路,放松限购政策,降低首付,加杠杆。剖解房地产市场,我们当然不能绕过库存问题,但更应该着眼于全局去考虑。丘吉尔曾说:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。既然谈周期,那让我们把时间拉长,立足过去,分析现在,再立足现在,评估未来。2我国目前的房产经验,来自香港,所以,对标现在的房地产市场,不得不提香港。大多数人只知道1997年的香港房崩 ,其实1882年,香港也发生过房崩。但那次仅持续两年,且惨烈程度较之1997温和许多,所以常被人忽略。早在五六十年代,香港已有人炒楼。1981年,香港房价到达了阶段性巅峰,地价、楼价、租金相继创历史记录。彼时,400尺(约40平方米)的住宅单位售价约需30万港币,市民家庭年平均收入约3.6
经济二十载,哪些城市的房价具有升值潜力?

经济二十载,哪些城市的房价具有升值潜力?

房价

经济是一座城市的命脉。经济好,意味着人均收入高。人们为了寻找更赚钱的工作机会,会源源不断地流入这座城市,随之,公共设施配套升级,资源加速聚集,竞争激烈,地价、房价日新月异。所以研究一个城市是否有前途,房价是否有未来,只需要把GDP弄明白即可。1日前,一则34城2018年GDP排名报告走红网络,详尽了2018年中国主要城市的经济地位。在这则报告中,也看出了在宏观趋势下,中国城市的竞争力正在发生着巨大的变化。图1:重点城市GDP排名(图为实际增速)为了方便大家对城市格局有一个清晰定位,子木分别从时间和横纵角度入手,告诉你哪些城市正在成长,哪些城市正在退化。首先我们把时间定格在2018年。以万亿为划分界限。2万亿以上,我们看到,深圳继续维持7.6%高增长态势,在一线城市中鹤立鸡群;重庆首次突破2万亿大关,但增速却从去年的9.3%下滑落至6%。深圳在经济上给我们带来的惊喜,源于活跃的民营经济。这在经济不景气、房地产调控压力巨大的2018年,依然保有稳定的托底基础。经济强劲,人口流入量可观,对于供地紧缺的深圳来说,房价上涨压力巨大。目前全靠政策调控抑制需求端,如若放开,房价会一飞冲天。所以能在深圳买房的购房者一定要紧盯政策方向,房贷利率下调后就可以找机会上车。其次是重庆。重庆以制造业为核心,带着3000万人口完成了一个时代的跨越。黄市长主持重庆工作期间,重庆治理的非常好,2015和2016两年,重庆的GDP增幅排在全国首位,关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的,并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设,而是完全依靠对实体经济尤其高新技术产业的扶持来促进经济的发展。在完善的房地产制度下,地皮便宜,租金便宜,企业的运行成本低,老百姓不用把钱压在房产上,也敢于消费。所以重庆在黄市长在任的期间,房价低的不可思议。目前重庆经济增速为6%,是29年里的最低值。其中主要原因是,这几年全国房地产过度发展,老百姓的财富都流向房子,严重挤压了汽车的消费空间。而重庆的核心产业又是汽车制造业。但重庆的工业基础扎实,劳动力充沛
五一见闻:可悲的楼市认知

五一见闻:可悲的楼市认知

楼市认知

五一期间,相信不少人是在拥堵中度过的,从这个节假日可以看到中国巨大的发展力。当然,物质是进步了,很多基础的文明礼仪还需要提升,高速公路的应急车道全部被占用就不说了,那基本是高速拥堵时候的常态。很多景区的拥堵,也是因为总有那么一些车辆喜欢逞能。我们的素质还有很大很大的提升空间。当然,还有不少买房的认知。平时出差太多,所以五一只是出去玩了一天,其他时间见了几个从地市过来买房的朋友,结合近期微信购房群的一些言论,会发现一些朋友对房子的认知堪称奇葩。●●●●●●奇葩1:要卖房炒股,难得一遇的行情在高中同学群,@我问我房子的事,由于他们是一个三线小城,经济也不发达,人口每年都在减少。我让他们趁着这两年棚改带来的房价上涨利好只留一套居住的好房子,其他房子全部卖掉置换到省城或者其他未来前景比较好的城市。他的回答让我觉得赌性十足:已经挂二手房了,只留一套,其他房子卖掉后准备全部投入股市,尤其是即将开始的科创板,是百年一遇的大机会,一定要把握住。更有赌性的是群里的另外一个同学,也是科创板的忠粉,为了这个百年一遇,准备把唯一的住房卖掉。谁都知道,我们大部分的股民,和韭菜差别不大。股票投资是一个极其反人性,很多道理你虽然懂,当真有投资机会股票下跌的时候你真的不敢买。买股票的钱,首先不应该影响你的生活。但在现实生活中,何止是股票市场,抵押或出售房产进入P2P、投资担保公司的事也不在少数。这些自以为是的聪明人,虽然智商不高,野心很大,很多人有这样的毛病。奇葩2、楼市要崩盘了,你看东北鹤岗多便宜前段鹤岗的新闻刷屏,黑龙江鹤岗市的一套46㎡的住房总价为16000元,折合348元/
石家庄,最真诚的购房建议!

石家庄,最真诚的购房建议!

购房建议石家庄

1坎坷石家庄,又名国际庄,大名鼎鼎的河北省会。至于为何被称为国际庄,我找很多当地朋友求证过,但几乎没有人能说得清楚。只有一个人的解释较为合理。他说,一个省会城市叫石家庄,就好像一个书记叫李二狗,听起来就很土。但是这个很土的庄字前面若再加上国际两个字,相当于推开大门怀抱世界,有了做大做强的门面。翻阅河北发展史,你会发现,河北省会落址于石家庄,路程极其坎坷。到1968年石家庄成为省会以前,50多年里省会之地变动达11次之多,堪为中国第一,在这个变迁历程中,北京、天津、保定轮番当任过河北省会。直到后来铁路时代到来,石家庄因地理位置位于华北轨道战略节点,才受到省政府重视。随后铁路兴建,当地廉价的矿产资源得以充分发挥,才有了不错的工业基础。当时的河北省政府认为石家庄将来会发展为全国重点工业城市,才决定将省会定在此处。铁路让这个华北平原上只有200户人家的小村庄成为国际性省会,但同时也注定,这个「火车拉来的城市」地域文化根基薄弱,对周边人口和资本的虹吸能力有一定的限制。常年生活在京津阴影下,名声比不过保定、历史比不过邯郸、经济比不过唐山这便是世人眼里的石家庄。在这个层面,或许只有山东之济南可与之媲美了。2代价当然,一个城市能成为国际化大都市,其中往往包含着两方面的含义,一是让人羡慕的经济发展、辉煌外表,另一方面却也意味着它有过一段经济发展粗放、环境近乎崩溃的过往,石家庄即如此,在辉煌的外表下,存在着难以解决的城市问题。由于改革开发后,中央对石家庄「工业重镇」的角色设定,石家庄的制药、纺织、印染、水泥、化肥等等都是在很长一段时间内作为城市支柱来发展的,而这些工业对环境的影响几乎是致命的。再加上,近些年汽车的爆炸增长和三北防护林修建对冷空气的阻拦,使得这座在太行山下的城市冬季风力极小,石家庄便有了每年都很严重的雾霾天。近几年,为了国际形象,以北京为主的京津冀地区环保战打响,环京地区的污染型工业厂陆续被关停,再加上2018年极速下滑的房地产业,石家庄的支柱产业备受煎熬,经济失速。在《2018年春季中国雇主需求与白领人才供给报告》中,可以看到,石家庄以6274元排行第32位,基本可是说是位于被监测的全国37个主要城市在线招聘数据的末尾,和许多南方城市相差极大。如果将涵盖范围尽可能地扩大到各个不同的阶层,石家庄的平均工资就成了3583元,工资分布基本集中在2K4.5K之间。一个大省会有这样的经济表现和人均收入,让人担忧。3疯狂石家庄虽然在其他地方优势不明,但这些年的楼市表现却异常突出。由于石家庄房地产基础薄弱,所以楼市周期一直受北
为什么要买顶楼?理由都在这里!

为什么要买顶楼?理由都在这里!

购房建议

前几天价格优势很明显刚刚开卖的金科天籁城,包括在南龙湖的龙湖天辰原著项目,因为是6层的洋房和叠墅产品,都把顶层的大平台作为了卖点。束缚于朝九晚五生活的我们,都梦想有一个接地气的大院子,每天浇花,捉虫,除草,听虫鸣鸟叫,闻花香晒太阳,没有院子?能有个露台不错。露台一般都在顶楼,对于顶楼,很多人都是谈之色变,其实任何房子都是有利弊的,顶楼也有它的优点,比如视野开阔、通风好、采光好、私密性好、价格较楼下便宜,最重要的是有时候还会有露台赠送。其实关于顶楼能不能买?很多朋友曾经纠结过的问题,包括我本人,前段看中的一套高层项目,地段价格都很合适,但是由于只剩顶层,虽然我觉得现在的施工水平进步很多,没大问题,但家人还是有点小担心,就放弃了。毕竟高层的顶楼和洋房的顶楼差异还是比较大的。顶楼担心的原因无怪乎顶楼夏天热冬天冷、下雨容易漏水、防水时间长了出问题,不安全等。其实当你还再害怕房顶漏水的时候,有些人却在露台顶部安装了泳池,游游泳。▼顶楼容易漏水是大多人害怕买顶楼的主要原因之一,其实只要做好防水就好了。对于做绿化的露台,第一层为普通防水层,可有效的解决渗漏水的问题;第二层为种植用抗根防水层,一般有改性沥青卷材阻根防水层、高分子卷材阻根防水层。如果露台面积比
两会定调,房子到底买不买?

两会定调,房子到底买不买?

购房建议

1两会解读今年两会的政府报告出来了,提到房地产的部分并不多,大概可以分为以下三点,我挨个做个解读。1.城镇化。深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。其实这次所谓的新型城镇化概念,就是西方多年的城市化。原来,我们的重点在镇,然而镇造好了,人却都跑到市里去了。其实产业决定收入,工作机会决定人口流向,这个趋势没有人可以改变。城市化是在忽略镇的基础上,集中全力发展核心城市,以此带动周边地区发展,两者相互作用,形成城市群,粤港澳就是很好的例子。中国接下来的目标就是将长三角、京津冀对标粤港澳打造国际城市群,有了三大城市群做经济支柱,经济增速就不难解决。这个战略持续利好一二线核心城市,但是个长期功夫。2.棚改政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。棚改货币化安置是三四线城市房地产的主要动力。去年国开行总行回收了地方棚改项目的合同审批权限,且将主要安置方式从货币化改回实物,今年亦是。给房不给钱,市场凭空创造不出需求,三四线楼市就起不来。这条在往年两会中异常明显。2017、完成棚户区住房改造600万套,多种方式提高货币化安置比例2018、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。2019、继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。这次也明确到,棚改的目的是为了保障困难户,不是增加暴发户。而棚改的继续,在某种意义上减缓了三四线楼市的入冬时间,不至于立马夭折。3.房地产税。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。房地产税是此次会议上的重点,不难看出,政府对房地产税这个新税源的渴求程度已经无以复加。原因有二。其一是之前的凯恩斯主义不实用了,让经济产生滞胀,必须减税降费,刺激民营经济完成经济动力改革,而这意味着政府的财政收入会骤减;其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代,可供开发的土地越来越少,卖地收入的天花板近在眼前,需要新的税源替代土地出让金。不出意外,2020年,房地产税会完成立法逐渐推向公众,而在此前,楼市一定会为房地产税的出台做好「充分必要」的准备。2充分准备房地产税是地方税,届时城市会根据自身情况征调税率,存量房为主的一二线城市大概率会采用种模式。但房地产税的出台会增加业主的持有成本,且这个成本无法尽数转嫁给租客。因此在房
你那么恨高房价,还不是因为你没买房

你那么恨高房价,还不是因为你没买房

房价

诚然,本文的标题有些戳心,坦白地说很找打。但,请先冷静!在你卷袖子之前,请先看看这两个案例:南京江北一明发滨江新城,二手房成交价两年来一直没变,今年千名业主酝酿集体涨价700010000元/㎡!然而,这不是个例,南京数个楼盘,业主集体涨价,同样的事情也发生在合肥。第二个案例发生在杭州。2014年,北海公园、香榭里相继宣布降价,新推出的单位比上期便宜几十万,业主跑去把售楼部给砸了。同类的事件,百度搜索有一堆。商品房带有商品二字,自然具有商品的属性。试问世界上哪有百年一价的商品呢?房价涨跌这个天平无论偏向哪一边,都会割掉一部分人的利益,所以很多人在面对房价起伏时,无法成熟、无法理性。买到房的人盼上涨,没买的嫌贵,这是人性使然。现实中我们常看到,一套房子让同条件的同龄人之间迅速产生差距,可为什么有的人总是先行一步,有的人却总是慢一拍呢?1200万,够我租66年房子重庆的安说,日前她母亲为了催她和先生买房子,拿她的身份证去售楼部作了购房意向登记。那房子需要200万,她算了一下,现在房租一年3万,200万,够租66年房子,所以她不打算买,买了房还能睡得着么?首先200万租66年房,这个算法有误。2018年房地产最燃的新闻,大家都知道吧?全国房租大涨通货膨胀是全球趋势,随着物价上涨,房租未来也会上浮。所以未来66年的房租,200万是不够的。再者,我们都知道:贷款买房,如果还不上贷款,房子会被银行收回。租房,如果缴不出房租,会怎么样呢?我可以很负责任地告诉你:房东请你睡马路。你有没有发现:租房和买房,不能按月缴钱,殊途同归,都是睡马路。但如果两者都能按月缴费,结果大不同,缴三十年房租,房子跟自己没半毛钱关系,房东分分钟可以请你离开。但缴三十年月供,这房子是自己的。对于老百姓来说,自住房是消费,更是投资。房子是很多人一辈子最大的资产。租房,最大的优点是不用筹首付。而贷款供房这个事情,从好的角度去想是日落西山,倦鸟归巢。从坏的角度去想就是房奴。贷款一百多万,做房奴睡不着。租房66年,两鬓斑白后回望一套房子的钱拱手赠予他人自己两手空空,同样也不太好睡,你觉得呢?2一步到位,不存在的在买房这个事情上,我最怕听别人说一步到位。大城市,尤其是一线,普通人想一步到位,不存在的!(土豪随意)2013年,深圳的梅看中一套楼龄较久的学位房,65平方,125万。房子的格局非常好且从阳台可
刚需为何总买不对房?

刚需为何总买不对房?

购房建议刚需

刚需置业第一课,请杜绝幻想。有句俗话说得好,三十年河东,三十年河西,用它来形容刚需在市场上的待遇同样合适,只不过是周期变成了两年。两年前的2016年,是全国很多二线城市少见的房价暴涨之年,在这种行情下,投资客大举杀入,市场上反而最不待见的就是刚需,为嘛?资金少,要求多,难伺候呗!那句流传开的,全款的往里走,按揭的不要堵在门口,公积金的把小黄车挪走,揶揄的不正是刚需一族吗?只不过两年时间,2018年刚需的待遇就有了天壤之别,在调控的压力下,投资客被彻底堵住,市场上有资格买房的大部分只剩下刚需,这时刚需待遇当然就完全不同了。尽管刚需占了市场的大多数,但能买对房的刚需却并不多,按理说,刚需资金难凑,机会难得,更要在市场上货比三家,挑挑拣拣,却为何总买不对房呢?也许我的朋友林子提供了一种答案。扎着一头小马尾的林子是个文艺男青年,爱幻想,有点小资,也很有自己的生活哲学,只缺一样,那就是钱,不错,在文艺之外他就是一名如假包换的刚需客。可身为一名刚需,林子却认不清自己的身份,在他眼中,钢筋水泥的高楼大厦组成的城市丛林是对人性的压抑,阻隔了人类和自然的接触,他要找到自己的瓦尔登湖。最终他选择了远郊一处环境优美,无山但傍水的项目,最初的生活无疑是心满意足的,在这样一方世外桃源,除了平时上班需要进城外,按他自己的话说是,晚上的他终于可以远离俗尘,拥有了自身心灵修行的一方净土。然而时间一长,他终于感受到生活的不便,在东区上班的他每天要开车从陇海高架一路向东,平时堵车常常是近一个小时,这让他精疲力尽,晚上也不怎么在朋友圈卖弄风情了。更让他恼火的是,这里毕竟属于新区,周边配套匮乏,生活很不方便,买菜都找不到地方,尤其是结婚之后,俩人准备要孩子,到时候上学都是问题。林子的问题很清楚了,不切实际,脱离现实,只能说幻想是美好的,但现实却很骨感,简直是火辣辣的一记耳光。身为刚需,要明白生活的便利是第一位的,而只有主城区才能更好地提供这种便利,刚需首先就要杜绝幻想,认清主城区对自己生活的价值,新区虽然被描绘地很美好,但那属于未来,而不是现在。忽视户型是刚需的另一大失误。林子作为刚需,之所以买错了房子,主要是太关注环境,而