睡de那么沉

个人简介,简单介绍一下自己!

协同发展基本医疗保险研究综述京津冀
来源:现代商业 作者:赵燕,赵侠,吴阳,张晓 本文字数:3565字 摘要:基本医疗保险实现京津冀协同发展,是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要,很多学者就此问题进行了深入的探讨。这些研究主要集中在三个方面:城基本医疗保险协同发展必要性,面临的障碍,实施的原则、路径和措施。 关键词:协同发展;基本医疗保险;研究综述。 作为与老百姓切身相关的问题,基本医疗保险制度从建立之初就受到了广泛关注,目前,京津冀三地都建立起了覆盖城乡的基本医疗保险体系,包括城镇职工医疗保险、2017年开始实施的城乡居民医疗保险。这在一定程度上维护并保障了参保人员应有的基本医疗保险权利,减轻了参保人员的就医负担,缓解了“看病贵”问题。然而随着京津冀卫生事业协同发展的推进,跨省医保报销成为当务之急,为了实现异地就医即时结算,京津冀地区基本医疗保险的协同发展十分必要。 总结最近国内外的研究,从这几个方面对现有文献做一梳理,并作简要评价。 一、 基本医疗保险协同发展的必要性。 作为重大的国家发展战略,京津冀一体化是大势所趋,也利国利民。对于必要性,目前大部分学者认为,并从制度本身的缺陷、可持续发展、公平性和效率等方面进行了评述。董文勇(2008)指出,医疗保险制度各地差异化的现实不仅损害了公民权利公平性,而且不利于劳动力流动的经济效率的提高。 高国力(2014)表示,对于京津冀的一体化,我们除了要发展经济、环境治理、交通物流等硬件,还要相应的发展人才流动、资源共享、社会保障体系等软件。 随着京津冀一体化建设的进程推进,城镇化步伐也相应加快。而在人口迁移的过程中,社会保障能否跟上,将直接影响一体化的进程和质量。因此,在京津冀一体化过程中实现三地医保的异地就医即时结算以及优质医疗资源的共享,对于促进人口流动,打造首都经济圈具有很重要的现实意义,也是三地参保人员普遍期待的结果。 二、基本医疗保险协同发展面临的障碍。 李旭辉(2014年)认为,阻碍京津冀协同的最大障碍是理念问题 ,“京津冀协同发展的顶层设计,主要是自觉打破各地自我发展的思维定势,以冲破壁垒为目标、以功能区分为抓手、以融合发展为内容,实质性地协同发展。”作为京津冀协同发展的重要内容,基本医疗保险的协同发展,也要有科学的理念,破除地方保护主义。胡大洋(2014)提出,“衡量基本医疗保险的优越性,离不开公平性、普遍性、可得性和便捷性。”由此可见,要实现医保协同发展,京津冀就要摒弃利益藩篱,共同为实现京津冀一体化的目标努力。 王虎峰(2008)对异地就医的社会根源进行了深入探讨,他认为:我国城市化进程带来了人口流动和迁移;随着人口老龄化增加了异地就医的需求;各地卫生资源配置不均衡,使得异地就医难度增加;医保统筹层次过低,加大了异地就医的人数和服务需求。 汤晓莉(2010)将医保协同面临的障碍总结为内外两方面。外部因素主要是医疗卫生资源分布不均和药品目录不统一;内部因素是制度本身的缺陷、缺乏全国的协查机制以及信息系统不统一。 熊吉峰,孔繁荣(2011)认为监管不足问题也是医保协同面临的一大障碍。各地医疗机构和医疗行为缺乏有效的监管手段,基本医保的出现在一定程度上使医患双方缺乏费用意识,过度医疗、冒名顶替等道德风险频频出现,导致医保基金安全面临风险。 在京津冀医疗保险协同发展过程中,除了三省市医保政策和补偿比例差异化、地方利益难平衡之外,最主要的原因有两个:一是地区医疗资源的不均衡;二是地区信息化建设不完全统一。王峰(2013)认为,相比京津,无论是政策层面,还是技术层面,河北省面临的压力更大。 总的来说,医保协同面临的困难既有观念上的也有体制上的,只有从主客观全面了解所存在的问题,才能找到针对性的解决措施。 三、如何实现基本医疗保险协同发展。 京津冀卫生事业协同发展不可能一蹴而就,各地的实际情况不一,医疗水平以及保险政策各异,需要逐步完善。下面将从基本医疗保险协同发展的原则、模式、路径等方面综合叙述。 (一)基本医疗保险协同发展的原则。 大部分学者就对于基本医疗保险的协同发展的原则,均认为既要体现“协同”又要“保险”。基本原则是在实现政府责任的前提下一方面要兼顾公平,另一方面要统筹兼顾。同时要考虑社会保险制度本身所具有的互济性、强制性、补偿性原则。坚持医疗保险的低水平,广覆盖,保基本,多层次等原则。 在医保协同发展过程中产生的医保携带问题,汤晓莉(2010)认为,要坚持四项原则:一是坚持通盘考虑,将异地就医和医疗保险关系转移接续作为医疗保险携带问题的两个方面来通盘考虑解决方案;二是坚持以人为本;三是注重地区平衡;四是分门别类。将流动参保人员分为长期流动和短期流动两类。对短期频繁流动人员以异地就医方式解决其医疗保险携带问题。 (二)基本医疗保险协同发展的路径。 就路径方面,大部分学者认为应分阶段推进改革。 从京津冀三地医保现状来看,燕达医院经营院长吴亦鸣表示,三地的医保可以先探索单向互通,然后努力实现双向互通。在缓解北京就医压力的前提下,对现有的京津冀医疗资源,进行合理化整合,尽快实现区域医疗机构双向对接,自明确双方医疗机构功能定位的基础上开展合作,以达到既疏解北京就医压力的问题,又提高了河北医疗服务水平的目标。 京津冀一体化进程的推进,河北应切实争取医保政策的有效衔接,逐渐逐年缩小三地间的政策差异,尽早实现京津冀区域的医保政策协同,成为京津冀整体协同发展有力的政策支撑。王争亚,都博亭(2013)认为,河北省首先要做到以下三点:一是建立和完善医疗服务体系,改善就地医疗环境;二是全面提高医保统筹层次;三是破除地方保护主义;四是充分发挥政府部门的管理和监管职责。 (三)基本医疗保险协同发展的措施。 京津冀一体化是区域资源的有效整合,而非资源转移,涉及到相关的制度和公共服务也需要进一步配套与衔接。近年人口流动迁徙与异地就医结算难的矛盾日益凸显,各地医疗合作难度加剧。要实现异地就医结算,就要有一个良好的信息平台,目前有15个省的新农合信息平台与国家平台联通。从操作上,胡善联建议先从基层开始,逐步推进完善,发挥医保报销杠杆的调控作用。 也有学者指出,京津集中了最好的医疗技术、设备和医生,如果异地医疗结算变得自由和便捷,就会出现其他城市的患者涌向大城市挤占其医疗资源,从而增加大城市医院的压力。而相反的,其他一些小城市的医疗设施可能就会相对闲置,造成明显的两极分化。任刚(2012)认为,参合人员就医流向与次均住院费用存在较显着的负向相关性,在推进异地就医即时结算的同时,应合理利用卫生资源,并建立分级转诊制度。 总体来说,现有研究提出的医疗保险协同发展的对策还不够具体,只停留在未来方向上,因此需要全面系统地对这一问题进行研究。 参考文献: [1]王争亚,都博亭。河北省异地就医问题探析[J]合作经济与科技,2013,(1): 90-91. [2] 刘玮。“一体化”能否破解“看病难”[J]中国经济信息,2014,13(518): 36-37. [3]马飞。京津冀新农合报销“漫游”破题[N]医药经济报,2014-7-9(001)。 [4]任钢,汪早立。新型农村合作医疗基金超支原因的实证分析[J]中国卫生经济,2012,31(4 ) :43-45. [5]董文勇。制度分割已成劳动力流动之痛[J]中国社会保障,2008 (4) : 76-77. [6]河北省卫生计生委卫生新闻。陈竺副委员长到我省调研京津冀医疗卫生协同发展。[Z]2014-9-26. [7]张岩。医保能否“漫游”[J]中国报道,2014,(123): 96-97. [8]李旭辉。京津冀区域协同发展问题研究[J]石家庄理工职业学院学术研究,2014,9(2): 41-42. [9]胡大洋。异地就医管理误区与难点分析[J]中国医疗保险,2014,(2): 41-43. [10]王虎峰。全民医保制度下异地就医管理服务研究-欧盟跨国就医管理经验借鉴[J]中共中央党校学报,2008,12(6): 77-82. [11]汤晓莉,姚岚。我国基木医疗保险可携带性现状分析[J]中国卫生经济,2011,30(1):53-55. [12]熊吉峰,孔繁荣。农民工异地就医即时结算的制度风险与对策[J]当代经济,2011(10):28-29. [13]王峰。京津冀区域人才合作医疗保险政策创新建议[J]山西青年。2013(6)。 [14]张列加。建立统筹城乡医疗保障体系的实践与思考[EB/OL][2008-04-25] [15]胡大洋。全民医保目标下的制度选择[J]中国卫生资源,2008(4):182-184. [16]姚宏。统筹城乡的医疗保险-目标、任务和思考[EB/OL][2008-04-25]. [17]何平。建立统筹城乡的医疗保障体系[EB/OL][2008-04-25]. [18]孟庆伟。领先产业对接 京津冀一体化医疗先行[N]中国经营报,2014-5-19(02)。 [29]边丽娜,商钊敏。京津冀协同发展的制约因素及对策研究-基于河北省视角[J]产业与经济论坛,2014,13(12):27-28作者简介:¥0.00

英国养老金养老金改革三支柱养老金体系
摘要:本文对英国养老金改革状况、改革措施及对我国养老保险改革的启示作用进行分析。经过几十年的养老金改革发展, 英国形成了"三支柱"养老金体系;通过建立多支柱的养老保险体系、养老金市场化改革以及调整养老金参数, 英国养老金实现改革;同时, 对我国养老保险改革具有启示意义, 我国可以大力发展第二、三支柱养老保险、优化投资结构以及逐步提高退休年龄。 关键词:英国养老金; 养老金改革; 三支柱养老金体系; 一、英国养老金体系的三支柱概述 经过几十年的养老金改革发展, 英国形成"三支柱"养老金体系。第一支柱是国家提供的国家养老金, 有利于减少老年贫困, 采用现收现付制;第二支柱是职业年金, 是强制性的积累型年金;第三支柱是自愿参加的个人储蓄型养老保险, 为老年人提供追加性养老保障。 (一) 第一支柱 英国养老金体系第一支柱是国家养老金, 采用现收现付制, 由政府为退休者提供最基本的养老保障。国家养老金曾经由国家基本养老金和国家第二养老金构成。OECD2013年的统计数据显示养老金替代率只有30%-35%, 对于只有国家养老金的退休人员老年生活是相对困难的。从2016年4月起英国取消第二养老金和养老金津贴部分, 将整体福利发放水平提高了30%, 并且简化为国家养老金。国家养老金的年增长幅度以通胀率、工资涨幅和2.5%三者中的最高者为标准。 (二) 第二支柱 英国养老金体系第二支柱是职业养老金, 包含收益确定型 (DB) 和缴费确定型 (DC) 两种模式。收益确定型计划确保了雇员退休时享有较高的养老金水平, 但服务对象主要是政府工作人员或大型私营机构工作人员。随着人口结构老化, 投资回报率下降, 雇主收紧收益确定型计划, 对新加入雇员关闭收益确定型计划, 或者要求雇员缴费。缴费确定型计划由雇员管理账户的投资, 承担账户的投资风险。缴费固定型养老金运营成本较低, 雇主的负担相对低, 因此大部分雇主多为员工安排缴费固定型计划。由于税收优惠, 缴费确定型计划受高收入雇员的欢迎。为了扩大职业年金覆盖面, 将低收入雇员纳入其中, 英国政府引入职业年金"自动加入"制。在该制度下, 雇主必须为年满22岁及未达国家退休年龄、年收入超过1万英镑的所有雇员提供养老金计划。雇员可以选择加入自愿性职业年金计划或国家雇员信托储蓄计划。 (三) 第三支柱 英国养老金体系第三支柱是个人储蓄型养老保险, 通常为缴费确定型 (DC) 模式, 向自雇人员和没有参加职业养老金计划的人群提供。根据养老金运作机构提供的养老金计划是否在英国税务总署登记注册, 分为EET模式和TTE模式, 通常选择EET模式较为普遍。由于高额的管理成本阻碍了雇员加入私人养老金, 英国政府出资设立了国家就业储蓄信托 (NEST) , 管理年费率远低于普通的私人养老金、共同基金和盈利性质的寿险养老金, 仅为0.3%.第三支柱的个人养老金缴费者加入国家就业储蓄信托, 通过该信托的投资获取回报。 二、养老金改革措施 (一) 建立多支柱养老保险体系 二战后, 英国建立了固定费率的国家基本养老金, 也是唯一的养老金支柱。20世纪50年代末到70年代, 为了提高退休收入, 英国政府相继推出"等级养老金"和"国家收入关联养老金".同时, 职业养老金发展迅速, 英国进入了多支柱养老金模式时期。20世纪80年代, 以撒切尔夫人为代表的保守党政府对国家养老金进行紧缩改革, 大力发展私有养老金, 加快了英国养老金体系多支柱发展速度。20世纪90年代末, 工党政府建立国家第二养老金, 以取代国家收入关联养老金。同时, 推出市场化的"存托养老金", 以建立稳定的私有储蓄。2007-2008年, 通过养老金改革系列法案。国家第二养老金成为固定费率养老金, 不再与收入关联。实施国家养老金储蓄计划, 建立个人账户制度, 由自愿变为强制参与职业养老金, 使英国养老金制度发生结构性改变。2010年, "保守党-自由党"联合政府改变养老金第一支柱, 将国家基本养老金和国家第二养老金合并为单一养老金。单一养老金和个人账户制度相结合, 重新构建了英国养老金体系各支柱的地位与作用。 (二) 养老金市场化改革 英国养老保险制度市场化改革主要包含养老保险基金的筹集和管理方式两个环节, 体现在建立个人账户、改革融资与管理方式。建立养老保险个人账户制度, 使现收现付制融资方式转变为基金积累制。个人账户由雇主和雇员按照一定比例共同出资, 资产完全属于个人, 个人的养老金完全来自个人账户的积累, 政府只提供税收优惠和最低收益率保证。养老保险资金筹措由国家、企业和个人共同负担, 分担国家养老的责任, 加强个人养老意识。资金筹集方式更加多元性、分散性。委托私营基金管理公司进行养老保险基金投资与运营, 鼓励私人和社会团体承办养老保险事业, 以减少政府的保障范围和项目, 减轻政府财政负担;鼓励商业性保险的发展, 并做出规定凡是符合条件的企业和单位, 经批准可以自己成立养老保险项目, 使部分保险项目从国家社会保障体系中脱离出来。 (三) 调整养老金参数 英国政府通过提高退休年龄, 降低替代率等参数调整手段以缓解养老保险基金短缺问题。2007年, 工党政府提高退休年龄, 计划在2018年65岁退休, 2023年66岁退休, 2036年67岁退休。随后的联合政府加速提高退休年龄, 2020年66岁退休, 2026-2028年67岁退休, 最终目标是68岁退休。英国政府实施职业养老金计划、个人养老计划以及存托养老金计划, 国家基本养老金的替代率由1979年的26%下降至2005年的15.5%. 三、对我国养老保险制度改革的启示 第一, 大力发展第二、三支柱养老保险。我国初步建立三支柱养老保险体系, 但第一支柱基本养老保险所占的比例较高, 第二、三支柱发展缓慢。截止2015年底, 我国企业年金参加职工2316万人, 仅占企业参加职工基本养老保险人数的6.55%, 建立年金的企业7.55万户, 不足全国企业单位总数的0.35%, 第三支柱税收延递养老保险依然处于酝酿状态。由于基本养老保险所占比重较高, 企业和个人对第一支柱的依赖度较高, 导致政府财政压力较大。因此, 急需对养老保险制度进行改革, 大力发展第二、三支柱养老保险。在未来改革过程中, 引入"自动加入"制度, 扩大企业年金制度覆盖面, 提升我国个人养老储备水平。完善税收优惠政策, 提高税收优惠比例, 激励企业年金、个人养老金计划发展。明确政府的养老责任, 强调企业和个人的养老责任。可以借鉴英国养老金改革经验, 鼓励职业年金、私人年金的发展, 扩大第二、三支柱养老保险的覆盖面, 缓解政府财政支出压力。 第二, 优化投资结构。市场化操作养老保险基金, 借鉴英国养老保险基金投资运作经验, 逐步引入私人基金公司进行分散管理。我国养老保险基金以市场化运作作为改革方向, 专业的投资管理机构管理养老保险基金, 可由多个管理机构进行投资运营竞争, 实现养老保险基金的保值增值。养老保险基金应扩宽投资渠道, 借鉴英国基本养老保险基金投资方式, 包括股票、公司债券、政府债券、房地产投资等。目前, 我国基本养老保险基金的投资方式以政府债券和银行存款为主。该两种投资方式较为安全, 但投资收益较低, 基金收入也较少。为了提高基金收益, 应该扩宽投资渠道, 将基金分散到各个投资领域中去。投资渠道可以由资本市场扩宽到实体经济领域, 包含债券、股票、基础设施、国家能源、国家保障性住房建设等方面。既分散养老保险基金的投资风险, 又促进基金的发展, 实现基金保值增值。 第三, 逐步提高退休年龄。提高退休年龄是养老保险参数改革的重要方式之一, 可行性较强、接受度较高。可以借鉴英国提高退休年龄的经验, 逐步提高我国领取养老金的退休年龄。虽然提高延迟退休引发巨大的争议, 但英国政府延续了提高退休年龄的改革政策, 在人口老龄化、经济增长放缓的情况下, 提高退休年龄是大势所趋。我们应当及早制定渐进式延迟退休年龄政策, 基于人口结构、预期寿命以及退休制度等原因的现实因素逐步调整退休年龄。针对不同人群的退休意愿, 可提出针对性的退休政策。同时关注公众的个人心理, 做好公众的解释工作, 安抚好公众情绪。 参考文献 [1]乐媛媛。英国养老金改革对中国养老金的启示[J].经济师, 2016 (12) :73-74. [2]Jamie Jenkins, Malcolm Winter.英国养老金制度改革的经验及对中国养老金体系改革的意义[J].清华金融评论, 2017 (S1) :42-52. [3]孙宏。第三支柱的多国比较及对我国的启示[J].中国人力资源社会保障, 2017 (12) :34-35. [4]David N., Changes in regulation of pension scheme.The pensions regulator, 2005. [5]Modifiable, Muralist, Rbethinking pension reform.Cambridge:University Press, 2012. [6]孙宏。第三支柱的多国比较及对我国的启示[J].中国人力资源社会保障, 2017 (12) :34-35. [7]关博。大力发展补充保险构建多层次养老保障体系[J].宏观经济管理, 2017 (03) :57-60. 来源:劳动保障世界 作者:陈妮妮 本文字数:3417字¥0.00

可持续性人口老龄化养老金公平性
摘要:新加坡政府基于反福利主义的就业导向型社会保障制度理念, 将始于殖民地时期仅具养老储蓄功能、低覆盖率的中央公积金, 逐渐改制为覆盖大多数国民、兼具多种社会保障储蓄功能的综合性社会保障储蓄计划。新加坡养老金制度并非为再分配目的设计, 其政策目的旨在减少老年人的绝对贫困问题。政策制定者认为, 在工作期间通过强制性储蓄计划--中央公积金累积的有形资产 (住房) 及金融资产, 能够为公民年老时提供足够养老收入。随着人口老龄化加剧, 具有公共财政投入低、收入关联性、不完全覆盖等特征的养老金制度也面临着公平性与可持续性问题。在坚守原制度理念前提下, 新加坡采取微调养老金制度结构, 推出针对低薪劳工及低龄老年人的系列补助政策等措施, 缓解老龄化对养老金制度缺陷的影响。 关键词:人口老龄化; 养老金; 公平性; 可持续性; 在人口老龄化社会背景下, 近年来, 一场旨在提高老年人收入保障公平性与可持续性问题的养老金制度改革, 已成为西方发达国家及新兴市场经济国家的主要政策议题。公平性是衡量养老金制度安排能否让社会成员平等地分享经济发展成果的重要维度。具体而言, 养老金公平性包括: (1) 确保不同社会群体养老金保障水平没有过大差别对待; (2) 男性与女性社会成员养老金保障享有同等待遇; (3) 不同代际间社会成员的养老金负担水平的公平性。可持续性涉及养老金制度支付能力和实际支付水平能否为老年人提供退休收入保障的问题。从支付能力角度而言, 即整个养老金制度能否保证长期的财务收支平衡;从实际支付水平角度看, 则涉及个人养老金能否应对长寿与通货膨胀风险, 避免年老时因养老金收入不足而致贫。近年, 相关研究结果表明, 无论传统D B型的现收现付制、DC型基金积累制, 还是DC型的现收现付制 (即名义账户制) , 老龄化导致劳动力供给减少、老年人抚养比提高等问题, 均会对以上养老金制度可持续性产生不同程度影响。 新加坡自1965年独立后, 通过国家干预主义的工业化政策, 取得了快速经济增长和全球最低失业率的经济成就。仅用30年时间, 新加坡人均G D P就跃居亚洲第二, 仅次于日本, 成功跻身于发达国家行列。同时, 新加坡也面临着快速人口老龄化问题, 生育率下降是导致新加坡人口老龄化的主要原因。二战后, 新加坡曾出现过高速人口增长, 在1949-1965年期间人口增长率在28%~48.8%之间, 1950-1955年总和生育率为6.61.由于担心过高人口增长率会不利于经济发展, 在1965年新加坡开始推行"二孩"政策以限制人口的过快增长。该政策极为成功, 新加坡的总和生育率1975-1980年开始低于世代更替水平, 仅为1.84.此后, 新加坡总和生育率持续下降, 到2011年仅为1.37.持续走低的总和生育率让新加坡人口结构快速老化。预计到2030年, 新加坡65岁以上人口将从2010年的46万升至141万, 仅用20年时间将增长207%.快速老龄化进程意味着领取养老金人数将会持续上升。新加坡人口老龄化还具有两个显着特点: (1) 老年人预期寿命大大延长。根据新加坡人口白皮书数据显示, 65岁老年男性为18.3年, 老年女性为21.8年。也就是说, 大部分老年人寿命会超过85岁, 90岁以上人口在将来也会大大增加。预期寿命延长意味着老年人对养老金依赖期限延长、养老金支出增加; (2) 老年人口女性化趋势。2005年, 新加坡65岁以上常住老年人口中女性占56.4%, 而80岁以上老年人口中女性占80%.新加坡的女性参加社会劳动的比例及平均工资水平都相较男性低, 但她们的平均寿命更长, 对养老金依赖时间也更长。 面对人口老龄化的压力, 新加坡政府对养老金制度采取了一系列措施来应对人口老龄化对养老金制度的挑战。下面, 本文将就这些问题进行论述。 一、新加坡养老金制度理念、演变历程及制度结构 (一) 新加坡养老金制度构建理念及其原则 建国初始, 执政党的人民行动党不仅要面对积贫积弱的社会经济现实, 还要应付来自其他竞争党派的政治普选压力。人民行动党采取促进经济发展、最小化社会福利的发展战略来巩固执政地位。因此, 新加坡社会保障制度并非像西方福利国家那样为了再分配或社会福利而定位。基于国家经济现实条件以及对欧洲社会保障制度弊端的反思, 政策制定者否定了全民普惠的非缴费型公共养老金制度在新加坡的适用, 而充分就业是新加坡社会保障制度的基础与前提, 公民通过就业来实现自给自足式社会保障的供给。政府主要责任在于促进经济发展以保障落实公民的就业权, 确保公民享有挣得足够养家的工作能力和就业机会, 能够支付得起为家人买房、医疗保险、子女的教育费用, 以及自己养老费用。养老金制度构建主要遵循以下原则: (1) 养老金以缴费为受益前提, 强调权利与义务相统一, 让国民依靠自力更生、通过在职时期累积年老时所需的养老费用; (2) 养老责任主体以个人及其家庭为主, 政府退居次要地位; (3) 国家财政资源主要用于完善经济和工业基础设施, 在不破坏自由市场原则前提下, 力图在促进经济快速发展的同时, 尽可能保证社会成员都能分享经济发展成果。因此, 新加坡养老金制度是服务于经济发展的需要。 (二) 新加坡养老金制度的演变历程及制度结构 新加坡养老金制度演变历程主要围绕两条主线展开: (1) 为解决公私部门养老待遇不公平等问题, 将养老金制度从公私部门分类保障向公私部门部分统筹保障的演变; (2) 扩大中央公积金社会保障功能, 从单纯养老储蓄功能向综合性社会保障储蓄功能调整。 1. 养老金制度从公私部门分类保障向部分统筹保障的演变 早在20世纪50年代, 英国殖民政府以政府支出最小化的殖民政策原则, 在新加坡建立的不同于本土的低保障水平养老金制度, 对新加坡独立建国后的养老金制度设计产生了深远影响。殖民地时期养老金制度包括两部分: (1) 适用于政府公务员, 由公共财政支持的非缴费型退休金计划; (2) 针对私营部门雇员的缴费型养老金制度-中央公积金 (1953年设立, 1955年生效) .筹资渠道完全来自劳资双方缴费 (1955年劳资各按雇员工资5%缴纳) , 政府只对雇主缴费部分免税且不提供财政补贴, 目的仅是为会员在年满55岁时提供一次性全额支付的养老金, 仅具有养老储蓄功能。 独立建国后, 为解决原公私部门养老金制度缴费规则和待遇水平不公问题, 在1973年, 政府开始鼓励公务员自愿选择转入中央公积金, 但很少有人这么做。直到1986年, 因取消了大多数公务员的退休金计划, 这一合并计划才得以成功实施。1986年后, 政府雇用的大多数公务员参加的是中央公积金, 只有少部分公务员仍按原来的退休金计划实行, 这部分群体包括高级公务员与军人、司法部门与议会成员。到1995年, 大约还有23000名政府公务员享受退休金计划, 这些公务员必须为政府服务满400个月方可领取, 退休金替代率相对较高, 大约为退休时工资的三分之二。2012年9月, 议会在批准了《议会退休金法案》后取消了2011年5月21日之后任命的议员及政治任命官员的退休金, 这些公职人员都被要求转入中央公积金。军人的退休金计划改由1998年建立的被称为保护基金 (the Saver Fund) 的缴费确定型养老计划承担, 保护基金的经费来源由政府拨款、强制性个人缴费、投资收益构成。因此, 中央公积金是目前新加坡最主要的养老金制度。有鉴于此, 论文也将以此为主要讨论对象。表1为新加坡养老金制度体系。 2. 中央公积金从单纯养老储蓄功能向综合性社会保障储蓄功能的演变 中央公积金在1968年前还仅是单纯的养老储蓄计划, 提款只能是: (1) 会员年满55岁退休; (2) 会员因残失业; (3) 会员亡故, 指定受益人继承公积金账户存款。政策制定者认为, 在工作期间通过由国家管理的强制性储蓄计划累积有形资产 (住房) 及金融资产, 可以为公民年老时提供足够养老收入保障。因此, 政策制定者将购置房产视为一种老年收入保障有效手段。1968年, 为帮助低薪收入群体实现购房计划, 中央公积金提款条件增加了购房项目, 允许会员提取公积金存款用于购买低成本公寓。1975年, 扩大到中等收入群体用于购置政府开发的组屋。1981年, 政府为抵御通胀风险防止公积金存款贬值, 允许所有会员都可以提取公积金存款购买私人住宅。同年又推出"住宅保全计划" (HPIS) 允许会员在购买住房时还可从公积金支付住宅保险费, 当会员去世或丧失劳动能力时, 住宅保全计划可以确保会员及其家庭能有住房。从1968年到1977年, 大约三分之二的公积金存款被用于不同的购房计划。大面积退休前提款促使中央公积金管理局不得不采取措施, 以防止中央公积金养老金功能被严重削弱。1977年, 公积金账户分设了普通账户与专为养老储蓄的特殊账户, 以防止会员因购房提款而花光了所有公积金存款。1984年又增设了保健储蓄账户, 用于会员及其家人生病时医疗费用支出。 3. 中央公积金的制度结构 从1968年开始, 中央公积金就并非仅为退休累积现金资产, 发展至今已演变为涉及医疗保险、住房、子女教育费用、家庭财产保险及资产增值的综合性社会保障储蓄计划。中央公积金筹资渠道主要来源于劳资共同缴费一直保持不变, 但公积金缴费比率、缴费工资基数限额及各账户分配比例由中央公积金管理局确定并阶段性调整。当公民年满55岁时, 普通账户余额与特殊账户存款将合并转入退休账户, 只要退休账户中的存款不低于规定的最低存款标准, 以及留存在保健储蓄账户中的存款不低于规定金额, 超出部分的公积金存款会员可在55岁时一次性提取, 转入退休账户的存款将作为会员达到规定提取最低存款年龄时的养老金支出。因此, 公积金账户中为累积养老金的特殊账户在会员年满55岁后就由退休账户取代而不再划拨缴费, 而普通账户和保健储蓄账户仍然保留。此后, 会员继续工作期间的公积金缴费按一定比例划入这两个账户, 但公积金的总缴费比率会比55岁前要低。表2为新加坡中央公积金演变历程及制度结构。 ? 表1 新加坡养老金制度体系 二、人口老龄化下新加坡养老金制度面临的公平性与可持续性问题 总体而言, 新加坡政策制定者构建的是一种就业导向型养老金制度, 养老金筹资主要依靠个人在工作期间的收入积累, 直接由国家财政支持的养老金制度适用范围非常小, 政府也不提供覆盖全体社会的公共养老金。这种建立在就业基础上, 既"单一" (单支柱) 又"复合" (综合社会保障功能) 的制度设计的特点, 随着人口老龄化程度加剧, 同样面临着公平性与可持续性的问题。 (一) 人口老龄化下新加坡养老金制度面临的公平性问题 1. 不能为所有社会成员提供养老收入保障 问题根源在于新加坡中央公积金不向国民提供覆盖全体社会成员的公共养老金, 即加入中央公积金必须有雇员身份, 同时月薪收入不低于750新元。截至2012年, 虽然中央公积金扩大了覆盖范围 (覆盖了85%的居民劳动力) , 规定凡属新加坡公民及永久居民的全职、兼职及临时工作的他雇劳动者及自雇劳动者都可以参加中央公积金计划, 但实际缴费活跃会员 (指在过去3个月都在缴费的会员) 占比仅为总会员的一半。因此, 中央公积金事实上仅对那些整个职业生涯都从事全职工作的社会成员比较有利, 而对从事非正规就业的低收入劳动者的养老收入保障作用甚微。 2. 对低收入群体缺乏养老收入保障作用 新加坡虽建立了广泛的劳动标准, 但却没有最低工资法, 低薪战略是新加坡经济增长战略的重要手段 (表3) . 按照新加坡中央公积金制度设计的特点, 低收入劳动者在年满55岁时, 所挣得的工资还不能缴满公积金规定的最低存款额度, 因此, 许多蓝领阶层的公民不得不在满退休年龄后还在工作, 甚至当他们已经年满70周岁后仍在工作。 表2 新加坡中央公积金演变历程及制度结构 ? 表3 新加坡2010年各收入阶层分布情况 3. 忽视社会风险统筹导致性别公平问题突出 由于新加坡养老金制度缺乏社会风险统筹, 对基本养老金也没有财政支持, 且坚持个人权利与义务的对应关系, 将养老金待遇水平与就业时间、工资收入相关联的原则, 降低了女性的退休收入水平。政策制定者期望通过更长的工作时间更好地保障退休收入, 即使仅依靠强制性的储蓄计划。然而, 新加坡男性与女性不同的劳动参与率并不能为以上这种预期提供支持。作为一个社会群体, 女性比男性更长寿, 但劳动参与率却更低, 平均工资水平也低于男性, 因此, 用于退休的中央公积金账户的储蓄也就更少。同时, 中央公积金没有提供遗属待遇, 女性在去世前花光退休储蓄的可能性更高。此外, 通货膨胀的风险也会加重女性老年人的财务负担。 (二) 人口老龄化下新加坡养老金制度面临的可持续性问题 新加坡养老金制度的可持续性如果仅从经济可持续性角度来看是没有问题的, 这是一个伟大的制度成就。但从构建一个能够为年老时提供充足养老收入, 消除长寿风险、通货膨胀风险的养老金制度这个视角看是不够的。 1. 多元化政策目标削弱了中央公积金的养老储蓄功能 中央公积金兼具的综合性社会保障储蓄功能, 以及被当成一种短期性经济稳定工具而使用的多元化政策目标, 削弱了中央公积金累积充足养老金的功能。具体而言, 一方面是因为中央公积金的三个账户中特殊账户的分配比例最低;另一方面是因为购房、教育费用、医疗及其他用途的大量取款, 致使退休前提款比例太高, 从而导致用于养老的储蓄被严重挤压。1997-2011年期间, 平均取款额占整个公积金总额的74.9%, 在此期间, 加上利息在内的中央公积金总余额仅为国民储蓄总额的8.1%.根据2006年中央公积金管理局公布的数据, 公积金账户平均现金余额仅为40598美元, 远低于2007年规定的最低存款金额99600美元的标准。2006年年满62岁的公积金会员共22600人, 只有34%的会员账户余额能达到规定的最低存款金额。在2011年, 年满55岁的33644名公积金活跃会员中也仅有45%的人可以达到政府规定的最低存款标准。此外, 为维护企业盈利能力和促进经济发展, 根据经济环境及GDP增长率的变化, 中央公积金的劳资缴费比例会阶段性调整。在经济不景气时, 雇主承担的公积金缴费比率和缴费工资基数最高限额就急剧下滑。公积金雇主缴费比率在1985年经济大衰退时从25%减为12%, 1999年亚洲经济危机时从20%减为10%, 2001-2003年经济衰退时不仅连续两次调低雇主缴费比率, 同时还将50岁以下和50岁以上的雇员按不同缴费比率处理, 以降低雇主用工成本。从2007年开始, 公积金缴费最高工资限额也从原月薪6000美元下调为月薪4500美元。频繁的政策调整虽有利于降低雇主的劳动用工成本, 促进经济复苏保证充分就业, 但却有悖于累积充足养老金的制度功能。 2. 公积金存款利息过低, 养老金替代率较低 中央公积金制度设计特点决定了缴费余额利息水平、累积余额转化为退休收入的结果是影响其养老金实际水平的主要因素。中央公积金各账户存款都有利息, 但各个账户的利息标准有所不同。分配比例占三分之二的普通账户存款利息是按新加坡国内主要银行1年定期存款利息和月末储蓄利息的算术平均数制定, 但不低于2.5%;用于累积养老金的特殊账户要比普通账户的利息高1.5%, 一方面是为确保累积退休账户存款, 另一方面也是因为存款时间越长回报率更高的储蓄机构惯例。当会员年满55岁后转入退休账户的利息标准和特殊账户是一样的。结合新加坡的经济发展状况及工资增长率情况, 按照公积金的利息标准, 新加坡的养老金替代率是比较低的。1987-2011年, 新加坡的GDP年均增长率为7.9%, 同期实际年工资增长率为5%, 而公积金余额的实际收益率仅为1.42%.虽然, 新加坡政府并未公布养老金替代率的相关数据, 学者Mc Carthy et al.通过模拟分析方式测算出新加坡养老金真实替代率仅为28%.一般认为, 养老金替代率在66%-75%之间才较为合理。由此也可见, 新加坡养老金制度的重点是为了满足老年的最低需求, 其政策目标主要是为消除老年人口的绝对贫困问题而考虑。 三、新加坡应对人口老龄化下养老金制度问题的相关政策措施 面对以上现实问题, 新加坡的政策制定者并未选择放弃原有养老金制度理念, 而是选择通过政策微调和打政策补丁的方式, 应对人口老龄化对现行养老金制度的不利影响。 1.提高最低存款金额并限制退休前提款规模以确保养老金的累积 为保障养老金的累积, 新加坡政府采取阶段性提高公积金最低存款金额并限制部分会员的退休前提款规模的限制措施。新加坡政府根据通货膨胀率、国民预期寿命变化以及对于退休后未来生活水平等因素, 逐年调高公积金的最低存款标准。2003年公积金最低存款金额标准为80000美元, 2012年提升为139000美元。同时, 对于那些公积金账户余额低于最低存款标准的会员, 对其在55岁前的提款规模进行了限制。2003年规定只能提取50%的公积金账户存款总额, 从2008年开始降为了40%.此后到2012年为止, 会员公积金提款比例每年递减10%, 到2013年, 公积金存款总额低于最低存款标准的会员都不允许提款。 2.推出公积金终身入息计划 (CPF Life) 以加强养老收入可持续性 为应对退休后的长寿风险问题, 中央公积金管理局在2009年推出公积金终身入息计划。该计划是新加坡政府为加强养老收入保障, 确保国民直至去世时仍继续保有基本养老收入而推出的用会员退休账户存款购买的延期年金计划 (年金金额根据性别和年龄而不同) , 在达到可提取最低存款的年龄或年满80岁或90岁时可提取。因此, 它是原最低存款计划的延续, 在小幅影响每月入息的情况下, 让会员享有一辈子的养老收入。 该计划建立之时提供四项计划:增值计划、平衡计划、基本计划、纯入息计划。2013年1月, 中央公积金管理局对公积金终身入息计划进行调整, 将原来的四项计划合并为两项, 将增值计划和平衡计划合并为"标准计划", 取消了纯入息计划但保留原有"基本计划".调整后的"标准计划"与"基本计划"的根本区别在于投保人去世后留给受益人的遗赠额有所不同。"标准计划"下投保人每月拿到的入息会比较多, 留给家人的"遗产"较少, 而"基本计划"则相反。没有加入公积金终身入息计划的会员, 将继续在公积金最低存款计划下获取退休入息, 但只允许会员领取20年的入息。 需要指出的是, 公积金终身入息计划并不会改变会员能从账户中提取存款, 也不改变其他公积金账户存款的用途, 只是让政府更好地控制公积金会员账户储蓄, 为会员提供了更持续的养老收入保障。 3.增加补充养老金制度 (SRS) , 扩大养老金筹资渠道 2001年4月, 新加坡增加了补充养老金制度以弥补中央公积金筹资渠道单支柱风险。这是一种自愿性个人养老储蓄计划, 起初只针对属于新加坡公民和永久居民的薪资雇员及自雇劳动者。从2009年9月开始, 雇主及未参加中央公积金的外国外派雇员也可自愿加入。补充养老金制度享受税收优惠但仅部分免税, 养老储蓄利息收入的50%部分仍须缴纳个人所得税。 补充养老储蓄额对不同社会群体有所不同, 对于新加坡公民和永久居民身份的薪资雇员, 补充养老金储蓄额不超过其月薪的15%, 且年储蓄总额不超过12750美元;外派雇员储蓄限额为不超过其月薪的35%, 且年储蓄额不超过29750美元。如果在规定取款年龄前 (65岁) 提取养老储蓄须补缴个人所得税, 并缴纳5%的税务罚金。 新加坡公民与永久居民是补充养老金制度的主要参加者, 但该补充养老金制度实际上受益群体仅为高薪收入者。 4.针对低薪劳动者制定就业入息补助计划 (WIS) , 帮助其增加养老储蓄 针对低薪劳动者在年满55岁时可能因工作期间工资收入过低而导致退休账户存款不足的问题, 新加坡政府在2007年将原来的工作福利奖金计划 (W B S) 调整为就业入息补助计划 (WI S) , 通过补贴低薪劳动者收入来协助其增加公积金储蓄以应付退休后的收入来源。该计划最初政策目标群体为年满35岁、月均收入在1500美元以下, 且房产年价值在10000美元以下的低薪劳动者 (包括他雇及自雇劳动者) . 就业入息补助金额按年龄和收入水平确定, 45岁以上的低薪劳动者最高年补助金额不超过1200美元;35-45岁低薪劳动者最高年补助金额不超过900美元, 40%为现金发放, 剩余60%存入公积金账户。目前, 就业入息补助的月薪标准上限调高至2000美元, 同时调高补助金额上限额, 发放周期由原来按季度改为按月发放, 确保能随着国民收入水平提高, 让更多低薪劳动者受益。 表4 就业入息补助计划情况 (2017年) 就业入息补助计划经调整后, 约46万名新加坡公民将受惠, 这意味着除原劳动力队伍中收入最低20%的低薪群体将继续享受该计划外, 同时受益群体还扩大到收入在最低30百分位数的群体。表4为2017年的就业入息补助计划实施情况。 5.向雇主提供特别就业补贴 (SEC) , 促进低薪低龄老年人就业 为鼓励企业在雇用年长雇员和提升低薪劳动者收入方面扮演更积极的角色, 政府除了在2001年开始对雇用50岁以上雇员的雇主降低雇主分担部分公积金缴费比率的优惠政策外, 在2011年还推出了特别就业补贴计划, 以鼓励企业继续雇用低龄老年人继续工作。该计划规定雇用50岁以上月薪不超过4000美元的新加坡公民, 企业可以获得雇员月薪8.5%的特别就业补贴。2015年又推出额外特别就业补贴, 以鼓励企业继续雇用月薪不超过4000美元的65岁以上老年人, 雇主可获得额外特别就业补贴, 金额为雇员月薪3%, 加上特别就业补贴, 雇主得到的补贴可高达11.5%.特别就业补贴将继续推行至2019年。 作为一个强调经济发展的战后新兴经济体国家, 新加坡的就业导向型社会保障制度理念并不是为了实现财富再分配而设计, 而是为其经济发展战略目标而服务。中央公积金作为一种自我保障式的社会福利制度, 通过将制度功能从养老储蓄扩大到居者有其屋、医疗、教育以及资产增值计划, 巧妙解决了发展型国家面临的社会保障问题, 并创造了社会政治经济的稳定。新加坡模式养老金制度强调个人权利与义务的对应关系, 将养老金待遇水平与就业时间、工资收入相关联的制度设计理念, 有助于减轻政府养老支出的财政负担。新加坡政府具备建立一个现代化的多支柱养老金制度的财力及组织管理能力, 尽管如此, 政策制定者仍然坚持原有的社会保障基本哲学思想, 即每个公民都被动员参加劳动, 政府也保证将会有足够的工作机会提供给公民, 在政府有限补贴的情况下, 要求个人及其家庭承担退休后养老的主要责任。通过确保经济的可持续发展为人民创造良好的就业机会, 使大多数国民能够在就业期间累积足够的养老收入。对少数弱势群体养老收入不足问题, 采取针对性援助措施, 这样做既可以瞄准真正需要援助的目标群体, 也可避免一刀切措施的弊端。对于一个小型开放经济体国家来说, 这可能是解决养老收入问题的相对适宜的社会保障模式。 注释 (1) 封铁英, 高鑫。人口老龄化对农村养老金可持续性的冲击:基于VAR模型的实证研究[J].管理评论, 2015 (6) . (2) 新加坡1965年建国时GDP总量为97.42亿美元, 人均GDP为516美元;2013年GDP总量2979.41亿美元, 人均GDP为55183美元。失业率长期稳定在2%左右, 几乎等于自然失业率。数据来源:新加坡统计局, (3) 张莹莹。新加坡人口变动及其成因分析[J].人口与经济, 2013 (3) . (4) Asher, Mukul G.;Bali, Azad Singh.Fairness and Sustainability of Pension Arrangements in Singapore:An Assessment[J].Malaysian Journal of Economic Studies.2013, (2) :175-191. (5) 新加坡独立时总人口仅为188.69万, GDP总量为29.822亿新元 (9.742亿美元) , 人均GDP仅为1, 580新元 (516美元) .数据来源:新加坡统计局 (1) 1977年中央公积金缴费比率为31%, 劳资各缴15.5%, 普通账户30%, 特殊账1%.1984年中央公积金缴费比率为50%, 普通账户40%, 特殊账户4%, 保健储蓄账户6%. (2) 最低存款规定始于1987年, 是指会员在年满55岁提取公积金存款时, 在退休账户必须留存的最低金额, 以确保会员在达到规定提取最低存款年龄 (现为64 岁, 2018年后为65岁) 后能领取20年满足基本生活水平的养老金。 (1) 经济可持续性是指预期负债融资的经济能力不会牺牲经济增长或其他优先考虑的事项。 (2) Asher, Mukul G.;Nandy, Amarendu.Singapore's Policy Responses To Ageing, Inequality And Poverty:An Assessment[J].International Social Security Review.2008, (1) :41-60. (3) Asher, Mukul G.;Bali, Azad Singh.Fairness and Sustainability of Pension Arrangements in Singapore:An Assessment[J].Malaysian Journal of Economic Studies.2013, (2) :175-191. (1) Asher, Mukul G.;Bali, Azad Singh.Fairness and Sustainability of Pension Arrangements in Singapore:An Assessment[J].Malaysian Journal of Economic Studies.2013, (2) :175-191. (2) Asher, Mukul G.;Nandy, Amarendu.Singapore's Policy Responses To Ageing, Inequality And Poverty:An Assessment[J].International Social Security Review.2008, (1) :41-60. (1) Mukhopadhaya, Pundarik;Venaik, Sunil.Old-age Income Insecurity In Singapore:A Problem Of Non-inclusive Development[J].Australian Economic Papers.2014 (3) :184-206. 来源:中国劳动 作者:黄国琴¥0.00

房地产投资安徽现状
摘要:2017年, “房子是用来住的, 不是用来炒的”成为中国房地产政策坚持的原则。在此基础上, 坚持抑制传统需求向增加供给的调控方式, 市场格局面临巨变。2018年宏观环境稳定, 安徽房地产在短期调控不放松的前提下, 加紧建设均衡房地产市场, 其投资环境进一步变化。基于此, 分析2017年安徽房地产行业基本状况, 预测未来几年行业前景, 提出投资策略。 关键词:安徽、房地产、 现状、 投资、前景; 近年来, 城市化加速推进, 安徽非常快速发展, 成为经济支柱产业。2017年, 安徽全省新建商品住宅累计成交同比2016上涨30.4%, 住宅成交面积同比上涨35.6%, 住宅成交均价同比上涨22.6%.市场区域整体平稳发展, 主城市高房价让刚需客群得不到满足在其他地区寻求住房机会, 周边二三线城市得到发展机会。未来5年, 安徽房地产健康发展应本着发展与改革并重的原则, 重视三四线城市产品结构、区域结构、市场结构不合理的问题。 1 安徽房地产行业现状分析 1.1 行业市场环境基本情况 安徽位于中国华东地区, 属于长江三角洲城市群之一。2017年安徽总人口约为5950.05万人, 其中乡村人口总数量占安徽总人口的55.2%.全省城乡常住居民人均可支配收入同比名义增长分别为8.2%和8.3%, 整体居民消费价格总水平同比上涨1.85%.全市范围内固定资产投资总投资额同比增长10.6%, 其中房地产完成投资数量为5075.5亿元, 同比增长22.3%. 十九大以来, 全省坚持落实总体目标不动摇;坚决采取强有力的调控措施, 加快商品住房项目施工进度, 防止因供应紧张、库存量过少引发市场恐慌导致的价格上涨;坚决稳控房地产市场, 密切关注市场走势, 因地制宜一城一策, 全面调控各地区房地产市场, 从源头解决。 1.2 房地产市场发展状况 2017年安徽省房地产整体开发投资势头延续年初, 房地产开发数量不断上升, 供应和销售数量差距一定程度上的缩小。自2016年土地市场高价, 全国房地产市场成交量和成交均价暴涨, 为保证房地产市场平稳健康发展, 国家抓紧出台一系列政策, 于2017年全国楼市进入真正意义上的调控年, 调控风潮自热点城市向一线和二三四线城市蔓延, 政策差异化明显。在全国调控升级的大背景下, 省会城市合肥楼市从2016年“大火”形势转为平稳, 房价停止疯涨。而三四线城市在国家重点提出去库存的政策和接收合肥二线城市在暴涨房价中无力购买的刚需客群下, 市场成交量大幅提升。 房地产销售量方面分化明显。2017年安徽省各城市住宅套数方面, 六安市同比增长139.9%, 芜湖市同比增长111.3%, 阜阳市同比增长109.9%, 除蚌埠市同比降低19.0%, 基本处于上涨趋势。六安增长幅度最高原因一为合肥房地产市场今年出于市场负荷房价过高, 刚需客群外溢;第二是两个城市距离80.8千米, 车程1小时30分, 高铁路程30分钟交通便利。蚌埠在整体上涨态势中, 房地产行业却显低迷。即便利于楼市发展的新政策轮流出台刺激, 作用却甚微。一方面购房者对房地产市场信心日渐降低, 对基于城市整体经济发展水平的判断上, 认为一些高端楼盘定价超出自己购买力, 并且房价存在一定程度降价空间;另一方面开发商为降低成本减少举办楼盘推广活动, 不举办暖场活动, 不推出新房型, 谨慎应对或不作为应对市场。针对楼市推新情绪低的现状, 库存逐渐减少反而稳定房地产市场。 在销售火爆的整体趋势上, 安徽省住宅市场去化周期普遍降低。去化在房地产领域意为销售, 去化周期为商品房销售周期。对于住宅市场去化周期在6个月以下的城市, 要增加供地面积加快供应节奏;6-12个月的城市, 要增加供地;18-36个月的城市应减少供地;36个月以上的城市, 应停止供应。2017年上半年, 全省在售商品房库存去化周期由2016年末16个月缩短至13.3个月。安徽省各地市住宅去化周期最长的为淮北15.5个月, 较低的如阜阳3.8个月。说明2017年房地产市场“去库存, 促销费”的调控政策行之有效。针对安庆、阜阳等去化周期短楼市发展良好的城市, 应考虑本市常住居民自住刚需与改善型市场需求之间的差距, 合理调控外来流入人员购房与被拆迁居民购房共同组成的住房需求。在房地产开发过程中, 各级房地产主管部门应完善对开发商事前、事中、事后全程监督, 充分认识规范房地产开发企业合理合法经营行为对维护房地产市场正常秩序、保护消费者合法权益、稳健发展房地产市场的重大意义, 坚持一城一策因城施策的房地产市场调控原则, 防止房价过快上涨。 2 2018-2023年安徽房地产投资前景 2.1 房地产市场未来趋势分析 十九大报告中, 习近平主席指出完善促进消费体制机制, 我国经济模式从出口和投资驱动为主转变为靠内需拉动经济增长, 从而奠定了在房地产政策上坚持的总基调。地方房地产调控从传统的需求调整转变为供应量增加, 优化房地产市场供应结构, 一城一策, 因城施策。省会城市合肥九区2017年一季度商品住宅成交量同比下跌73.78%, 这是因为该区域长期供应量不足, 政府多重楼市调控政策, 限购令限制了购房门槛, 同时也使得部分刚需客群转战三县区域或者周边城市。三四线城市在接收大城市外溢客群需求中, 商品住宅成交价格上涨明显, 房地产开发火热从而产生大量库存常住居民购买力有限, 致使2017年三四线城市商品房住宅成交量不升反降, 对于目前部分城市商品住宅去化周期在12个月之内的, 消化库存仍为不小的挑战。由此可以看出, 2018年之后安徽房地产整体处于上涨热度但是后劲不足, 省会城市合肥在市中心和九区供应量与库存量饱和状态下, 区域房价呈现平稳的走势, 三县区域得到发展时机, 房价升高。三四线城市在2015-2017年发展火热, 商品住宅供应量大幅提升, 同时房价上涨过快, 常住居民需求减少购买力不足, 房地产开发的商品住宅去化周期将受到影响。 2.2 安徽省房地产未来几年投资机遇 2013年9月, 习近平主席首次提出共同建设“丝绸之路经济带”。2015年, 承接“一带一路”相关国家投资执行金额同比增长23.45%.合肥作为“一带一路”节点城市之一, 自身经济发展的同时辐射全省范围, 促进全省建设。同时, 安徽省处于长江三角洲内陆地区, 自2009年与上海、浙江、江苏建立地区合作机制, 承接上海发展机遇, 为整个长三角地区提供人才、资源。2016年为保障新就业大学生住房, 稳定就业的进城务工人员住房, 大力推进改革供需结构, 将去产能、去库存等作为重点改革任务, 积极化解过剩的非住宅库存, 一定程度缓解2017年房价攀升的压力。 2.3 安徽省房地产未来几年投资风险 在安徽房地产市场整体发展上升态势中, 房地产投资仍存在较大风险。省会城市合肥尚有大量住房刚需未满足, 同时, 二线城市与三四线城市圈内部分化, 在人口政策上存在较大优势, 进行大规模基础设施建设, 城区范围扩大, 整体宜居性更强、文化感更好, 吸引人口流入。二线城市人口增长, 租赁供应不足, 整体面临供给与需求偏紧的状况, 促进房价上涨。2017年, 三四线城市房地产市场异常繁荣, 城市整体建设需求下全市棚户区计划内改造, 一系列棚户区改造货币化政策更推进了房地产市场成为强劲的市场。2018年, 三四线城市棚户区改造货币化对房地产市场发展的支撑力量减弱, 房价上涨城镇、农村人均可支配收入涨幅跟不上, 接受了2017年全省范围内70%的高价土地, 常住居民购买力有限, 房地产开发积极, 去掉可售库存, 会剩余大量潜在库存。城市城镇化速度慢, 水平低, 质量差, 城市基础设施建设初步发展, 实体经济发展不畅, 对人口吸引力不强。例如阜阳市目前城镇化率仅有34%, 作为拥有千万人口的农业大市, 有260万外出务工人员。这部分外出务工创业人员在政府政策支持住房公积金贷款、商业贷款下返乡置业, 短时期内难以入住, 整体入住率低。 3 安徽房地产行业未来投资策略 安徽房地产市场基本特征:一是整体健康, 但发展极不均衡。合肥2017年一季度土地成交面积5030.45亩, 成交金额4394735.28万元, 市区内最低房价区域为12716元/平方米。淮南2017第一季度住宅成交面积61.64万平方米, 成交总金额29.32亿元, 成交均价4757.23元/平方米;二是与全国房地产市场相比, 周期滞后, 形势较好。中部省份中, 安徽省全省商品房销售面积增幅低于河南、湖北, 高于江西、山西、湖南;三是市场库存剩余, 去库存能力减弱。二线城市合肥在2017年限购政策下, 房地产市场较平稳, 承接外溢需求的三四线城市房价上涨过快, 库存剩余。由此影响房地产投资增长后续支撑能力不足。 预计安徽省房地产2018年销售整体同比正增长, 商品房市场销售回升幅度较小, 新开工房地产面积较快增长, 资金到位形势较好, 政策不再加码给二线城市合肥房地产市场压力, 三四线城市有望延续宽松政策。但房价上升给许多中低收入人群带来压力, 政府需要重视三四线城市经济发展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地产市场较于全国其他省份地区而言仍有较大投资机会和潜力。 参考文献 [1]安徽省财政厅。安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见[Z].2017 [2]中共安徽省委安徽省人民政府。安徽省扎实推进供给侧结构性改革实施方案[Z].皖发[2016]21号 [3]冷辉, 冷奇。安徽房地产的开发投资及其经济贡献分析[J].合肥工业大学学报 (社会科学版),2009 [4]周莹, 赵鹏飞。论市场调查与分析应用于房地产开发过程中存在的问题及改进措施[J].中国房地产业,2016 作者:柳珂 来源:现代商贸工业¥0.00